优先现房销售 定金最高3%

昨日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合发布最新实施意见，贯彻落实《住房城乡建设部自然资源部金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》有关要求，落实商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。

预售资金全额全程监管

本实施意见自9月28日起执行，规定自8月28日后发布土地出让公告的商品住房新项目，申请预售时单体建筑须完成主体结构封顶，同时执行预售资金全额、全过程监管，要到项目完成综合竣工验收才能解除资金监管。8月28日（含）前已取得或部分取得建设工程规划许可证、但尚未办理预售许可的项目，继续沿用原有预售条件与资金监管政策。

对于8月28日及之前已拿地、尚未拿到建设工程规划许可证的项目，原则上按新项目标准执行。若各区可保障项目按时建成交付，企业完成市级部门备案后，2027年底前仍可按旧规申请预售，但资金监管必须落实新规：设置重点监管额度，覆盖工程建设配套及必要运营资金，保障房屋及配套设施达到交付条件；全部预售资金存入监管账户，超出重点监管额度部分，经区住房资金监管机构审核，可依据建设节点支取。

8月28日前已发布出让公告，但之后才取得土地使用权的项目，2027年底前可沿用原有预售条件，预售资金则按照新规监管。

现房销售推行定金制度

实施意见首次明确上海现房销售操作细则。8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。

开发企业在取得房屋首次登记后，编制现房销售方案，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案后，按现房销售方案组织销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

值得关注的是，现房项目在取得建筑工程施工许可证之后，房企便可和购房者签订购房定金合同，定金金额一般不超过购房总价款的3%。如果房企违约无法按期交房，购房者有权解除定金合同，房企要返还定金并承担违约责任。

中原地产市场分析师卢文曦指出，新政策对预售项目的资金监管更严格，从消费者角度来看，资金安全更有保障。

金融配套政策护航楼市

金融配套政策成为本次改革重要一环，将推行项目主办银行制度。8月28日起新签订借款合同的房地产项目，单独发放开发贷的银行即为主办银行；银团贷款模式下，牵头银行担任主办银行。房企需要在主办银行开立专用资金账户，全部项目相关资金统一纳入该账户管理。区房地产交易中心在主办银行开设监管账户，存放预售资金及现房购房定金。

信贷规则有调整：8月28日后拿到预售许可证的项目，必须完成竣工备案，才能发放个人住房按揭贷款以及公积金贷款，贷款资金直接受托支付进入资金监管账户。

加大开发贷款支持力度：按照市场化原则，保障现房销售和预售项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。重点向现房销售项目及安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”项目倾斜。

土地出让款可分期缴纳

土地端同步配套改革，上海建立“规储供用”一体化机制，坚持一地一策，有序推出适配市场需求的优质住宅地块。

针对8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，土地出让价款允许按规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年；分期付款的，不计利息。

企业凭土地出让合同就可办理建设用地、建设工程规划许可证，但只有全部出让价款缴清后，才能办理土地使用权首次登记，核发该地块首批房源的预售许可证。

上海市房地产科学研究院房地产经济研究所所长江莉分析，整套政策兼顾风险防控和市场平稳运行，通过资金闭环管理、现房销售、信贷土地协同改革，推动上海房地产市场平稳健康发展。

本报记者 杨玉红