酒店单方面加装油烟管道 综合楼共有权益争议难息

近期，VIP小区1号楼被悄然加装了一根油烟管道。1号楼主体建筑与裙房结构互通、无物理分隔 夏韵 摄

商住综合楼未配套专用餐饮烟道，酒店入驻后擅自在外立面加装油烟管道，引发业主强烈质疑。近日，浦东大道727弄VIP小区多名业主向“新民帮侬忙”反映，小区1号楼裙房外立面被悄然加装一根油烟管道，涉事楼栋为商住一体综合楼，原本并无专用餐饮烟道，而酒店入驻后擅自加装，涉嫌违反环保规定，侵犯全体业主对共有部分的合法权益。业主认为：“产证明确裙房与主楼不可分割，外立面属于全体业主共有，酒店无权单方面改动公共建筑结构。”

楼栋结构 商住互通

记者现场走访核实，VIP小区1号楼紧邻浦东大道主干道，楼栋整体呈“L”形，分为高层住宅主体与侧边5层裙房两大区域。据业主介绍，该楼栋1至5层为连通式商业用房，主体建筑与裙房结构互通、无物理分隔，业主方为锡尔投资管理咨询（上海）有限公司；5层以上为居民住宅，是典型的商住综合楼。

今年年初，亚朵酒店入驻该楼栋，整体租下1号楼主楼1—5层商业区域及整栋5层裙房，筹备开设超百间客房，目前店内装修工程已接近尾声。而引发业主集体争议的核心问题，正是酒店装修期间的新增施工：8月起，多名业主发现，酒店方在1号楼裙房外立面，悄悄加装了一根大型油烟管道，该楼栋建成交付以来，从未配套设计餐饮专用烟道。

业主高女士就此提出环保合规性质疑，依据《中华人民共和国生态环境法典》相关规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内，新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

业主们进一步提出，该楼栋产权属性可直接佐证施工违规性。1号楼1—5层商业区域无独立分隔、无单独门牌，每层仅对应一本整体产证，产证面积统一包含主楼主体与裙房区域，二者权属完全绑定、不可分割。业主认为，在整栋楼栋无原生专用烟道的前提下，酒店擅自加装油烟管道，明显违反生态环保禁止性规定，为后续餐饮油烟扰民埋下重大隐患。

商业用房 施工合规

针对业主集中反映的油烟管道加装涉嫌违规问题，记者向属地陆家嘴街道核实情况，街道联合城管执法部门给出认定答复。

据介绍，VIP小区1号楼建成于2003年，1—5层商业建筑面积约6820平方米，不动产登记信息明确房屋用途为商业、房屋类型为商场。经现场核查，此次加装的油烟管道位于裙房外侧，排放口与居民住宅楼直线距离超20米。城管部门认定，该商业裙房区域不属于《中华人民共和国生态环境法典》第二百五十条规定的禁设范畴，不适用商住综合楼油烟项目禁止性选址规定。

同时，依据上海市规划和自然资源局《上海市建设工程规划许可豁免项目清单（试行）》（沪规划资源建〔2024〕380号）第十七条规定，酒店配套建设的油烟净化排烟设施，属于常规环保配套设施，无须办理规划建设许可，整体施工流程符合上海现行规划管理要求。

街道方面同时强调，已明确告知酒店经营及施工方，后续若开展餐饮经营业务，必须严格落实生态环保管控要求，常态化启用油烟净化设备，规范运维管道设施，确保油烟、异味稳定达标排放，坚决杜绝油烟扰民问题。

共有权益 征询缺位

对于属地部门的回复，小区业主并不认可。裙房新增油烟管道，酒店方及产权方事先并未向小区业委会报备，也未经全体业主征询表决。多名业主直指此次矛盾的核心争议：施工合规性，不能等同于权益合法性。

业主刘先生表示，相关部门仅以“产权登记为商业用途”判定施工合规，而忽略了裙房以上居民楼的属性。裙房并非独立商业建筑，是1号楼商住综合楼不可分割的附属部分，楼栋外立面、公共结构均属于全体业主共有部分，并非酒店可独立改造的私有区域。

业主们强调，规划许可豁免仅代表该施工行为无须经过规划部门行政审批，绝不意味着可以规避民法典中关于业主共同权益的法定程序。改造小区共有建筑外立面、加装永久性管道设施，直接关系全体业主的公共权益、居住环境和建筑安全，属于需要业主大会集体表决的重大事项，酒店及施工方无权单方面擅自施工改造。

对于共有部分是否应当征询，属地街道城管部门回应，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。

城管执法人员表示，结合现场实际情况，酒店方在其裙房专有部分外立面设置油烟管道，不属于法律禁止性或限制性行为，属地街道管理部门、执法部门也无强制手段要求酒店方在设置油烟管道前必须做全体业主征询，相关行政法律法规依据不足。部分业主坚持认为酒店方存在侵权行为，可通过司法途径解决。

截稿前，属地街道反馈，后续还将继续为商住两方搭建沟通协调平台，在依法依规的基础上，回应合理关切。对此，“新民帮侬忙”也将持续关注。本报记者 夏韵