上海楼市新政“组合拳”，金九银十成色可期

松江区泗泾镇住宅群

8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整。这是上海今年以来首次出台楼市新政，对单身人士购房，以及居民在外环外购房等场景将有促进作用。新政自2025年8月26日起施行。

外环外限购调整：不限套数

《通知》明确，对符合上海市住房购买条件的居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

上海易居房地产研究院副院长严跃进提供的数据显示，今年前7月，上海外环以外新建商品住宅成交套数为17024套，而全市成交套数为28265套，外环外占全市的交易套数占比为60%。而随着此次政策的效应释放，预计该比例将上升。

房贷利率不再区分首套和二套

根据《通知》，银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

这一调整为购房者带来实实在在的优惠。以商贷200万元、30年计算，首套房月供约8486元，二套差异化地区为8704元，非差异化地区为8925元。按最新政策，二套房的利率明显降低，非差异化地区每月减少439元。

业内专家提及，今年全国多地在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。当前上海中高端改善市场的热度较高，金融政策的支持可以让这部分产品的热度延续下去,有助于稳定并持续看好上海未来发展。

公积金政策再优化可作首付款

新政在住房公积金政策上也做出重要优化：对缴存人购买符合规定的二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%，即首套最高贷款额度从160万元提高至184万元；多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

值得关注的是，此次政策明确支持提取住房公积金支付购房首付款。新政还支持“又提又贷”，提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

房产税征收层面同步微调

《通知》规定，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。

严跃进指出，政策的主要变化是，对于“家庭人均住房面积≤60平方米的部分可免征”的操作，适当放宽家庭住房的认定标准。政策和目前的限购调整优化动态衔接，也使得非沪籍居民家庭与沪籍居民家庭的政策口径更为一致。政策有助于鼓励和吸引人才在沪工作生活，更好促进住房消费。

优化楼市政策限购不断“松绑”

截至目前，4个一线城市中，广州已全面取消限购，北京、上海、深圳也都在不断对限购政策进行“松绑”。业内专家普遍认为，此次上海楼市新政的出台，是对市场诉求的积极回应。

结合上海出台新政的节奏来看，上海分别于去年5月和9月出台房地产“沪九条”“沪七条”。从当前市场情况看，业内人士指出，上海新房市场呈现量稳价升的走势，但是近期二手住宅市场价格表现相对弱一些，6月的国务院常务会议提到“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，8月中旬国务院再次表态采取有力措施巩固房地产止跌回稳，上海政策及时落地贯彻落实相关精神。

上海市房地产交易中心数据显示，今年上半年，一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比增加17%。价格方面，上半年一手住房价格指数保持环比上涨，二手住房价格企稳。

从国家统计局数据来看，7月，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，创下年内单月最大环比降幅，市场调整压力升级，4座一线城市二手房价格全部进入下降通道，且降幅均较6月有所扩大。

摘编自澎湃新闻、第一财经等