看昔日“顶流小区”如何焕然一新

黄浦区的太阳都市花园（后期）建成于2003年，曾是上海的“顶流小区”，20年后的现在，贴上了“老旧”的标签。如今，在党建引领下，居委会、业委会和物业公司“三驾马车”同向发力，新电梯即将启用、小区停车治理、喷水池“重启”，还有了全新的公共活动室……小区逆龄“焕新”，按下幸福生活的“升级键”。

齐心协力续筹

10部超龄电梯全部换新

当年，太阳都市花园（后期）小区交付标准高，又毗邻繁华热闹的豫园，一度是黄浦区的明星小区。可20多年过去，超龄服役的电梯故障频发、经常“关人”，“相关部门要求小区立即更换所有电梯，否则将强制关停。”上海科瑞物业管理发展有限公司太阳都市花园（后期）物业管理处经理顾庆华说。10部电梯全换，初步估算近300万元，但小区的维修资金余额已不足，而且太阳都市花园（后期）由于没有配套商业房产、公共停车场可供经营，公共收益补充维修资金的可能微乎其微。

为此，作为小区“三驾马车”之一，科瑞物业太阳都市花园（后期）物业管理处主动跨前一步，在与居委会、业委会反复商议后，将电梯更新改造和维修资金续筹两者结合，同步推动。最终，电梯更新与续筹维修资金方案在业主大会上高票顺利通过。维修资金缴付金额根据房屋面积计算，缴纳最多的是1.9万元，平均缴纳金额在七八千元。

如何收缴这些款项？小区三方管理主体“发明”了“五步递进法”。去年底，在党建引领下，小区管理三方主体（合力推动250多户业主续筹维修资金289万元。目前，小区续筹交款率已达97.7%，换梯工作即将开始，今年10月份业主将用上新电梯。

完善“人车分流”

各行其道解决“停车难”

太阳都市花园（后期）是较早实行人车分流的小区，但有些居民为了图方便就把车停在地面通道上，久而久之，违规停放的现象越来越严重，小区原本并不宽裕的路面通道，就变成了地面“停车场”。

业主对“停车难”意见很大。然而，要将全部的地面机动车移走，并不容易。除了要做好部分车主的思想工作外，还要处理一些长时间无人问津的“僵尸车”。“地面没有车位不能停，那我们就要清理出足够的地下车位，让业主停到‘位’。通过前期摸排发现，小区252户，地下车位有181个。其中不少地下车库的车辆，不是我们小区的。”顾庆华说，加强停车的管理与引导，迫在眉睫。在太阳都市居民区党总支的牵头下，小区居委会、业委会、物业公司“三驾马车”召开联席会议，通过搭建议事协商平台，为问题解决提供坚强的机制保障。

“我们要解决‘停车难’的第一步，就是清理外来车辆。”顾庆华说，物业在居委的支持下，联合业委会，一个一个地做车主工作。在大家的“同向发力”下，挪车事宜虽然一波三折，但好在最后都成功了。

为了使管理更加有效，经过业主大会同意，修改了“一规两约”，对公共地面、地下车库停车进行约束。在物业管理上，科瑞物业也升级了管理服务标准，地面只保留了两个临时车位，日常车辆进出必须严格执行既有制度。

“乱停车的问题解决了，业主舒心了，物业的满意度也上去了。”顾庆华笑着说，自从小区机动车停放问题解决后，连中介公司都敏锐地捕捉到了不同。“人车分流，现在竟然成我们太阳都市花园（后期）的一大卖点，大家都受益了。

绿化提升改造

公共设施不再是“摆设”

太阳都市花园（后期）由于紧邻城隍庙旅游风景区，小区住户是新上海人多、个体户多、侨眷多。随着时间的推移，小区人流量大，硬件设施也开始老化。每到夜晚，小区花园里那个黑漆漆的喷水池及其周边，成为居民们的诟病点之一。

原本养眼、凉爽的喷水池，因为喷水池底部渗水，维修价格太高，维修事宜一直被搁置成为“摆设”。自从科瑞物业进驻后，物业人员经过一周左右的测试发现，喷水池总体性能是好的，只是个别位置墙面有开裂的现象。找到问题的症结后，物业人员花了很少的费用，就把喷水池修好了。为了方便居民们夜间通行，物业将喷水池周边的灯也提亮了。如今，小区的喷水池整洁又美观，成为每天早晚的一道风景。

“我们自2021年4月正式接管太阳都市花园（后期）项目以来，物业管理处对于不合格项，从没有停止过整改。”顾庆华说，小区建筑的金顶由于长年累月的风刮、日晒、雨淋，导致屋顶腐蚀，既影响环境美观，也存在安全隐患。为尽快解决这一问题，科瑞物业将此项目列入物业服务管理工作日程，并找来专业施工队商讨维修方案，“金顶锈蚀维护保养方案”吸纳了各方合理化建议，通过召开业主代表大会，为业主发放征询单表决票，听取他们的意见，在经过大多数业主同意后，项目随即启动。修葺一新的金顶，在阳光下熠熠生辉。

除了对小区公共设施的维护，科瑞物业针对公共楼道、消防通道、楼道设备间进行杂物清理，坚持持续整改。绿化修剪补种；围栏加固、除锈、补漆，草坪灯补漆；大堂及电梯轿厢晶面处理；地库地沟、地面明沟、雕塑、雨棚、外墙清洁；商铺门前石围栏、廊亭维修等。作为物业服务的常规项目纳入每月的物业工作计划中。并在持续开展小区日常巡检中，发现不合格项及时整改。

地下空间“变身”

自治项目启动长效维护

太阳都市花园（后期）由于建造年代较早，没有公共用房，小区近600人的小区公共空间非常有限。在党建引领下，居民区党组织发挥带头作用，居委会、业委会、物业共同协调推动，将地下原本一间用作堆杂物的房屋，清理改造。业主也是有钱出钱，有力出力，通过自治，将这个原本废弃之地，变成了如今老少都喜欢的温暖“小据点”。

“太阳之手”自治项目得益于街道对自治项目的支持，业主也积极响应：有业主要搬家，把书架搬到了活动室；活动室建好后，要散味道，有业主拿来了家里的电风扇；1号楼业主捐了书、4号楼业主捐了画；还有业主担心水泥地面容易产生灰尘，出资购买了地坪漆。提到活动室的改建过程，顾庆华介绍说，“物业人也都主动成为志愿者，闲暇时，大家来帮忙粉刷墙面，给地面上漆……”记者 杨鹏侠