探索老旧小区“质价提升”新路径
近日，依托融创网格联动会商和协同处置机制，在居委会全体人员、社区党员、楼组长、志愿者等共同努力下，普陀区宜川路街道农林101弄小区顺利完成物业费调价、物业选聘、物业合并工作，区域合并后首家物业公司正式入驻。
陷入物业“真空”窘境
农林小区（农林路101弄）始建于上世纪80年代初，由5个自然幢、14个门牌号组成，现有居民378户。因历史规划原因，小区长期处于“三区分治、物业管理不统一”的困境。其中，中山物业管理服务农林路101弄1—10号楼，服务仅限物业维修等管理事项；德易物业管理服务农林路101弄10—13号楼；而农林路101弄14—16号楼为动迁遗留片区，长期无物业管理。
物业管理不统一，导致了小区问题频发，维修资金无法启用、公共设施维修依赖居民自筹、楼道灯损坏需挨家收钱、水管爆裂靠临时摊派、外来车辆占用小区停车位……
从“分散”到“融合”
在宜川路街道支持下，农林居民区党总支启动“破冰行动”，2021年居委会联合房管申请到区里“美丽家园”综合修缮服务，对小区全面修缮、攻克管线入地、停车位规划等技术难题，完成围墙合围、监控全覆盖、车位扩容等项目。改造期间，成立党员攻坚小组，历时3个月完成378户全覆盖走访。针对围墙建设争议，党员带头化解居民“怕占地”“嫌麻烦”等抵触情绪，使环境得以改善，居民信任度提升。14号楼张阿姨感慨：“现在晚上散步，再不用打手电筒躲着车走了！”
垃圾分类中暴露出的“开放式”管理弊端，农林居民区党总支借势推动“三区融合”，打破1—16号楼分治格局，组建跨片区联合党支部，吸纳3名楼组长进入党总支；整合原三区保洁力量，由街道居委代管托底收取垃圾清扫费及聘请清洁工服务，垃圾清运效率大大提升。2021年，经业主大会表决，小区正式实现“三区合一”，为物业选聘扫清体制障碍。
今年1月，新的业委会成立后，面对居民对生活品质要求的不断提高，再次把物业选聘提上日程，但同时也面临费用困局、信任危机、市场遇冷三重考验。
破解“物业费定价困局”
针对物业选聘过程中的三大痛点，农林居民区制定物业选聘标准。针对老旧小区规模小、没收入、收费低的特点，通过房办推荐定向对接3家具有老旧小区管理经验的物业企业，通过12轮四方会谈，探索“共享物业”模式，与相邻小区联合引入物业企业，通过规模化管理降低运营成本，既保障服务质量又缓解企业资金压力。
其中昶仰物业公司符合此标准，在双向选择意愿下，昶仰物业愿意接管农林小区。居委会、业委会和物业多次召开会议，邀请居民共同探讨物业费定价等问题，最终确定了适合小区实际情况的物业费标准，充分体现了居民的参与和信任。
针对居民对物业费调整的疑虑，居民区党总支实施“党员包干织密红色网格”，将收费难题转化为民心凝聚工程。农林居民区还积极组建由社区社工带领20名在册党员、14名楼组长构成“多网格”，划分8个责任区开展大走访。逐户发放《物业服务需求调查表》，同步建立“一户一档”诉求清单。走访中发现，14—16号楼居民对“突然收费”有较大意见，于是楼老党员王师傅带头成立“宣讲队”向居民解释：“以前修水管还要出钱，现在能请专业物业，启动维修资金，钞票用在刀刃上啊！”同时，他们利用社区广场、老年活动开展“物业知识小课堂”12场，通过情景剧演示、对比案例等形式，直观呈现物业管理实效，最终得到居民的理解和认可。
目前，小区正推进停车管理规约制定和维修资金启用，计划通过“三驾马车”联动，实现从“有人管”到“管得好”的跨越。
宜川路街道 供稿
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