房产避税过户暗藏哪些法律风险

房产是现代家庭的重要财产，不少老人在生前就将房产过户给子女。近期，不少自媒体、视频博主支招推出房产避税“偏方”，误导了不少普通家庭跟风操作。殊不知，此举后续会引发多重民事法律风险。

名为买卖实则赠与过了户也会被“算后账”

不少人存在认知误区，认为房产只要完成不动产过户登记，产权就彻底归登记方所有，交易便无法撤销。但在司法实践中，产权过户仅完成了物权对外公示，并不意味着背后的交易行为合法有效。近年来，越来越多未实际取得房屋权益的子女一方以“房屋买卖合同无效”为由提起诉讼。法院审理此类案件的核心裁判标准，就是甄别交易双方是否存在真实的房屋买卖合意。若交易仅为形式、并未实际履行，属于双方虚假意思表示，法院将依法认定房屋买卖合同无效。

2007年6月，赵父与次子小乙签订了房屋买卖合同，将一套房产“出售”给小乙，并于次月完成了过户登记，但小乙并未实际支付购房款。父母相继去世后，小乙的哥哥小甲起诉至法院，要求确认该房屋买卖合同无效。庭审中，小乙提交了父母2017年共同订立的遗嘱，明确家里的全部财产都归自己所有。小甲认为，遗嘱不能视为母亲对此次房屋“出售”行为的追认，案涉房屋买卖合同不具备真实性，直接损害了自己的合法继承权益，应认定无效。

法院明确，本案中，虽然赵父与小乙之间签订了购房合同，且房产已完成过户，但小乙并未支付约定的购房价款，因此双方不存在房产买卖关系，而是赠与合同关系。法院最终依法认定买卖合同无效。

需要特别提醒的是，房屋买卖合同虽然被认定无效，并不一定直接产生房产返还的法律效果。虚假买卖行为被确认无效后，赠与行为的效力通常有待另案诉讼予以进一步审查。本案中，案涉房产属于赵父和赵母的夫妻共同财产，结合二人共同订立的遗嘱内容，可以认定赵母对赵父将房产无偿过户给小乙的行为知情且认可，赵父赠与房产的意思表示是真实的，因此该赠与行为合法有效。这也意味着，即便虚假买卖合同被认定无效，小乙仍可基于合法有效的赠与关系持有案涉房产。

此类案件中的“隐藏行为”，是指被隐藏于表面行为之下，体现双方真实意思的行为。比如，本案中为规避税费，将真实的赠与伪装为房屋买卖，买卖即为表层虚假表示，赠与则为隐藏行为。需注意的是，有虚假表示，不等于必然存在隐藏行为。法律层面明确，虚假意思表示的表层行为自始无效，但隐藏行为的效力独立判定，不受表面虚假行为无效的影响，需结合对应法律规则独立审查，最终可能有效、无效、效力待定或可撤销。以子女房产赠与场景为例，赠与行为的效力，需结合赠与人是否拥有房产独立的所有权、是否具备完全民事行为能力、房产过户流程是否合法等条件综合判定。

法院认定“名为买卖、实则赠与”关系后，对当事人来说可能存在多种法律风险，如房产被原共有人追回、兄弟姐妹继承争产等。

擅自处分共有房产

买卖合同无效

夫妻一方去世后，在世的另一方私自处置夫妻共有房产，以买卖名义赠与其中一名子女，进而引发家庭成员房产争议，是家事审判中常见的情形之一。

詹爷爷与詹奶奶育有子女4人，分别为詹甲、詹乙、詹丙、詹丁。案涉房屋是詹爷爷与詹奶奶的夫妻共同财产，产权登记在詹爷爷名下。詹奶奶去世后，詹爷爷与长孙詹小可（詹甲之子）签订房屋买卖合同，并亲自前往不动产登记中心办理了过户登记手续，詹小可并未实际支付房屋价款。后来詹小可去世，且其父母已办理离婚手续。为此，詹爷爷与四名子女共同将詹小可的母亲诉至法院，要求确认与詹小可签订的房屋买卖合同无效。

法院审理后作出明确认定：双方虽签订了书面房屋买卖合同且完成了产权过户登记，但无任何证据证明詹小可履行了支付购房款的合同义务。双方名为房屋买卖，实则属于赠与合同关系，因此房屋买卖合同依法认定无效。

根据民法典第六百五十七条规定，赠与行为的核心前提是，赠与人赠与的应当为其个人财产。若擅自处分他人财产或将他人财产“借花献佛”，相关赠与行为将面临全部无效或部分无效的法律后果。

结合本案，詹爷爷主动签订合同、亲自到场办理过户手续，足以证明其将自身享有的案涉房屋份额赠与詹小可的意思表示应为真实自愿，该部分赠与行为合法有效。但案涉房屋属于夫妻共同财产，詹奶奶去世后，其名下房产份额依法转化为遗产，在无遗嘱的情况下，詹爷爷与4名子女作为法定继承人享有继承权，在未进行遗产分割前，该房屋归上述人员共同共有。在未征得全体共有人同意的情况下，詹爷爷无权将不属于自己份额的房产部分赠与詹小可。同时，从买卖合同本身无法判断詹奶奶生前知晓并认可该赠与行为，因此赠与合同中涉及詹奶奶遗产份额的部分无效。即便房屋已过户至詹小可名下，他也不能获得该房屋的完整产权，仅能取得詹爷爷个人对应的房产份额。

私下擅自处分共有房产，不仅可能无法产生完整的物权效力，还极易引发家庭内部继承、物权纠纷，破坏和谐家庭关系。建议家庭成员在长辈离世后，及时通过协商、公证、诉讼等合法方式完成遗产分割，明确房屋产权归属，避免后续产生权属争议。

来源：“上海市房地产经纪行业协会”微信公众号