房贷制度迎改革 现房销售渐进推进

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8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化；同日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。

个人住房贷款政策有优化

预售制下，商品住房项目开始预售后，项目公司使用购房人首付款、个人住房贷款等预售资金置换开发贷款的情况较为普遍，开发贷款实际使用周期偏短、资金封闭管理难以落实，支持项目建成完工的作用有所弱化。为此，《意见》明确建立开发贷款主办银行制度：项目公司在主办银行开立资金账户，由主办银行单独或牵头发放开发贷款，预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目原则上不超过5年，最长不超过7年。《意见》还明确，项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行。

随着近年来房屋建筑标准提高、施工流程拉长，项目主体结构封顶后仍有大量装修、绿化等工程量，前期个人住房贷款“封顶放款”要求已偏早，一旦已售项目逾期交付，容易出现“没拿房、先还贷”等问题，不利于保护购房人合法权益。《意见》明确，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

根据《意见》，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值，并给予借贷双方更大灵活度，合理提升贷款人的贷款能力，具体期限由购房人与商业银行协商合理确定。

“此次《意见》立足房地产行业转型发展和构建新模式需要，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。”中国人民银行有关部门负责人表示。

有序推行商品住房现房销售

《关于完善商品住房销售制度的通知》则要求各地有力有序推行商品住房现房销售，规范预售条件、加强资金监管，并同步完善相关配套政策。如何推进现房销售呢？根据《通知》，今后新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目优先现房销售，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目鼓励现房销售。实行预售的，应完成主体结构封顶，同时，加强预售资金监管、保障预售资金安全。而此前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策执行。

“优先”和“鼓励”二词，体现了国家渐进推进现房销售的考虑；对继续实行预售的商品住房项目，也有了新的要求。《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，维护购房人合法权益。此外，《通知》还进一步完善了此次商品房销售制度改革的配套政策，例如优化土地供应管理、加大融资支持力度、完善开发建设管理、推行“交房即交证”等。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬介绍，现房销售，更强调“所见即所得”，更契合存量房时代运行逻辑。过去数十年我国住房供需缺口大，预售制度充分发挥了加速住房供给、快速回笼资金的优势，有效缓解了城镇化快速推进阶段的住房供给短缺矛盾。但当前我国住房市场格局已发生根本性转变，存量市场、增量市场供给充足，市场主要矛盾已从“有没有”转向“好不好”，行业发展逻辑彻底重构。国家推进现房销售，是顺应市场的演化趋势，适配供求关系发生重大变化的时代发展新逻辑。 综合