曲阳路920弄小区用“一体化”破解物业难题

让小区从“没人管”到持续“管得好”

曲阳路街道曲阳路920弄小区竣工于2000年，属早期商品房小区，总建筑面积近3万平方米，共有居民226户。小区设施设备老化日益严重。由于物业费一直不高，物业公司仅能维持基本的保安、保洁服务，小区各种矛盾突出。面对治理困境，运二居民区党总支紧扣构建“质价相符”物业市场调节机制这一主线，通过连片管理降成本、硬件提升增价值、联合评议定标准、先质后价稳提费“四步走”策略，推动小区从“没人管”走向持续“管得好”。

“物业大带小”管理

打破分散治理困局

针对曲阳路920弄规模小、独立运营成本高、物业企业“不愿管、管不好”的困境，居民区党总支按照“因地制宜、就近成片、便于管理”的原则，将曲阳路920弄与周边八一小区、运光大楼等相邻小区打包，通过“以大带小、社区互助”形成联合体，规模化选聘上海高地物业管理有限公司统一进驻服务。

以人员统筹实现人力资源集约化利用。将多个小区的保安、保洁、维修等岗位统一调配。以设备统筹提升资源使用效率。对各小区保洁设备、维修工具统一管理、统一调度，避免重复配置。以运维统筹降低边际管理成本。通过规模化运营让基础薄弱小区共享优质资源，不再“单打独斗”。以服务统筹实现能级整体跃升。将单一“保修”升级为涵盖保修、保安、保洁、保绿的综合服务体系。通过“四个统筹”，曲阳路920弄运营成本合理下降，服务标准向周边优质小区看齐，为物业费实现“质价相符”打好基础。

实施“美丽家园”改造

硬件提标夯实认同基础

居民区党总支抓住“美丽家园”改造契机，推动曲阳路920弄与八一小区、松花江路2612弄同步纳入改造项目，有序推进房屋修缮、环境提升、设施更新等工程。

改造前，问需于民，确保方向精准。居委干部、业委会、楼组长等共同上门听取意见，列出“菜单”由居民“点单”决定改造内容。改造中，问计于民，确保质量过硬。创设“施工服务卡”和“居民接待专管员”机制，安排“施工管家”驻场回应居民诉求，确保问题发现在一线、解决在一线。改造后，不忘问效于民，确保成果满意。组织居民对改造效果进行评价，将反映突出的共性问题梳理归类，推动形成长效管理机制，确保改造成果经得起群众检验。通过“美丽家园”改造，小区硬件条件实现质的飞跃。

联合评议与跨小区比价

民主协商确立收费基准

居民区党总支依托街道推广的居民区党组织评议物业机制，组织小区居民积极参与季度评议会。坚持开门评议，厘清服务边界。

评议会上，物业与居民坦诚沟通，帮助双方厘清服务边界与收费标准，增进理解互信。引入跨小区比价机制，推动抱团招标。评议工作延伸至跨小区服务比价，党总支依托街道聘请第三方进行成本核算，对比周边小区收费标准，推动相邻小区抱团“打包招标”。强化跟踪督办，倒逼服务整改。组织居民现场听取物业述职，针对电梯维修、绿化养护等高频问题现场发问，督促物业当场制定整改方案，纳入问题清单跟踪督办，推动服务质量提升。

先质后价稳步提费

市场规律构建发展机制

在连片管理、硬件提升、联合评议三项工作到位后，党总支稳步推进物业费合理提价。首先算清成本账，做到公开透明。引入第三方专业机构核算物业服务成本，形成详细收支分析报告并向居民公示。同时亮明变化账，做到眼见为实。通过“美丽家园”改造前后的新旧对比、连片管理后的服务提升，让居民看得见变化、算得清成本。最后，讲清长远账，做到凝聚共识。通过上门走访、楼组座谈、党员会议等方式，把政策讲透、道理说清，引导居民理解“优质优价”的市场规律。

通过连片管理、硬件提升、联合评议、稳步提费“四步走”，曲阳路920弄实现了物业治理从“没人管”到持续“管得好”的转变。

服务成本有效降低。“以大带小”连片管理实现了人力资源、设施设备、管理运维的集约化配置，运营成本显著下降，基础薄弱小区服务标准向优质小区看齐。

居民满意度明显提升。“美丽家园”改造让小区硬件条件实现质的飞跃，全过程人民民主贯穿改造始终，居民获得感持续增强。

“质价相符”市场调节机制初步建立。通过联合评议比价规范服务标准、“先质后价”稳步提费，小区初步构建起“服务提质—价格合理—收缴顺畅”的正向循环，为老旧小区破解质价不符难题提供了可复制、可推广的实践样本。 曲阳路街道 供稿