创新机制，守好业主“钱袋子”

9月18日，市十六届人大常委会第34次会议表决通过修改《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）的决定，将于今年11月1日起施行。新增“物业治理委员会制度”、用好“业委会秘书”……多个关键词，折射出上海为持续提升本市住宅物业管理水平、提升居民获得感所做的持续探索。

市人大常委会法工委相关负责人介绍，《上海市住宅物业管理规定》制定于2004年，历经数次修正。本次修改针对物业管理中业委会组建难、换届难、运行缺乏有效监督，专项维修资金和公共收益的使用不规范、监管不到位等现实工作中普遍存在的“痛点”问题，完善法规制度设计。

针对业委会组建难、换届难、选人难等问题，《规定》进一步明确，街镇应及时组建筹备组或者换届改选小组、居村委会推荐委员候选人等要求，并设立候补委员制度。完善业主大会会议形式，明确可以通过互联网方式进行表决。推动提升业委会履职能力，明确居村委会可以选派社区工作者提供专业化支持和帮助，并加强对业委会委员的监督约束，明确禁止行为及惩戒措施。

针对因业委会缺位导致物业治理失灵失效情形，《规定》新增“物业治理委员会”制度。“物业治理委员会”任期一般不超过一年，最长不超过两年，并在业委会依法成立后自行解散。上海市人大常委会法工委副主任常江介绍，这一机制上的探索创新，具体来说是明确符合条件但在规定时间内无法选举产生首届业委会或者未能完成业委会换届改选的，由街镇及时组建“物业治理委员会”；同时，也明确了“物业治理委员会”的人员组成、工作职责、会议规则等事项。

为构建质价相符的物业行业市场调节机制，《规定》明确推进智慧物业建设，完善本市统一的物业管理监管与服务信息平台功能；明确物业管理活动中的信用信息归集要求，探索建立物业服务企业综合评价制度；鼓励物业服务企业因地制宜开展多种形式生活服务。市房管局副局长、二级巡视员张冰介绍，针对业主大会投票难、参与难问题，本市物业管理监管与服务信息平台的电子投票系统已建成并投入使用，面向业主大会投票提供免费服务。配套政策也在抓紧制定中。

“业委会秘书”也被写入法条：居（村）委会可以选派社区工作者为业委会提供专业化支持和帮助。并且，加强对业委会委员的监督约束，明确业委会委员禁止行为及相应的法律责任。

种种尝试，都是为了让地方立法真正管用、有力，推动物业管理健康规范运行。为进一步守好业主“钱袋子”，提高共有资金管理的规范化、透明度，新规加强了对利用共有部分获取收入的管理，要求以物业管理区域为单位开立专门账户，有关情况纳入业委会年度报告和财务审计内容；规范专项维修资金的管理，明确专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的管理原则，并对紧急情况下使用专项维修资金的情形和程序作了进一步优化。与已在今年4月1日生效的《上海市住宅小区公共收益管理办法》形成完整的制度衔接。

张冰介绍，修法过程中，已出台一批配套文件，包括《关于完善本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的实施意见》《上海市住宅小区公共收益管理办法》《上海市物业服务招投标管理办法》等。接下来，还将加快出台住宅专项维修资金管理办法政府规章、物业服务企业综合评价管理办法、相关示范文本等配套文件，提供更加完备的制度保障，力争从根本上解决一批长期困扰基层的物业治理难题。 综合自“房可圆”公众号、新华社等