产权人无法排除他人征收补偿利益

王女士作为知青子女，其户口于1994年2月从外地迁入上海某区一套公房，该公房的承租人原为王女士的外公，房屋内户籍登记有外公、外婆和舅舅李某三人。外公、外婆去世后，王女士一直在此居住。1986年，李某曾在上海他处享受过福利分房，后李某的户口于1989年1月迁入系争房屋，王女士当时没想到居然和舅舅在日后为房产而翻脸。

2002年，李某隐瞒王女士并冒充王女士签名，和上海某企业集团公司签订了《上海市公有住房出售合同》，把上述公租房购买为产权房，并将房屋产权登记在自己一人名下。购买公房时，李某书面承诺保证该房屋户籍在册人员的居住权。2004年初，王女士才偶然得知李某的上述侵权行为，在交涉时李某对王女士好话说尽，哄骗王女士说，产权虽登记在自己名下，但承认王女士对房屋的权利并承诺将来房屋出卖后和王女士均分房价款。

王女士出于亲情考虑就没有再计较。2014年8月，李某突然翻脸，借口自己是房屋产权人要求王女士搬出上述房屋，王女士无奈提起诉讼，要求确认李某和上海某企业集团签订的公房出售合同无效，恢复房屋的公房状态。但是一审、二审法院均认定王女士明知道房屋性质发生变更，数年内始终没有对此提出异议，该行为视为王女士对公房买卖合同效力的认可，不予支持王女士的诉讼请求。王女士对此结果感到十分沮丧，她为自己不懂法、没有及时维权而付出了代价。

2019年3月，系争房屋被征收，同年4月21日，李某作为房屋产权人和征收单位签订了征收补偿协议，拟获得征收补偿款共计680万余元。王女士找到李某协商征收补偿利益分配时，遭李某断然拒绝。李某以自己是房屋产权人，所有征收补偿款均应归属于自己为由，坚决不愿意和王女士分享征收补偿利益。

王女士找到我们咨询，我们给她梳理分析本案，认为系争房屋虽然为李某的产权房，但是本案的特殊性在于，李某获得房屋产权时侵犯了王女士的公房购买权，王女士有权分割系争房屋的征收补偿利益。首先，王女士对系争房屋有居住权。系争房屋原为公租房，王女士的户口系落实知青子女回城政策迁入系争房屋，且至1994年2月以来一直居住在系争房屋内，王女士在上海他处没有享受过福利分房，也没能力购买商品房，系争房屋是她唯一的住处。其次，李某侵犯了王女士对公房的购买权，王某的居住权不因产权人登记为李某而丧失。李某曾冒充王女士签名把系争房屋购买成产权房，将系争房屋登记在自己名下，严重侵犯了王女士的权益。若非李某的侵权行为，系争房屋仍然为公房，李某不可能变为产权人，在李某已经享受过福利分房的情况下，李某无权享受公房的征收补偿利益。虽然王女士因为不懂法，没有及时诉讼维权，因诉讼时效问题对系争房屋丧失了产权，但是王女士对系争房屋的居住权并不因为李某购买产权而丧失。在系争房屋被征收后，王女士对系争房屋的居住利益当然要转化成征收补偿利益。

后王女士委托我代理诉讼维权，向法院提起诉讼，要求依法分割系争房屋的征收补偿利益。案件的走向和判决结果符合我们之前的分析和预测，法院认定李某在购买公房时有保证在册户籍人员居住权的书面承诺，综合系争房屋来源、房屋居住和产权购买的历史情况，判决王女士获得300万元的征收补偿款，案件以原告王女士的胜诉而告终。上海方洛律师事务所（23101201010282341）韩迎春律师（执业证号3101200711142563）

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