房贷“返点”抬头 购房者须警惕风险

近日，多地被曝光有银行联合房地产中介在个人住房按揭贷款中“返点”拉客的情况。房贷“返点”一直是行业内心照不宣的潜规则，曾一度被约束规范。在分析人士看来，“返点”重出背后是银行业绩承压的现状，但此类行为极易引发房贷业务的恶性竞争，扰乱市场秩序。

一直是行业隐秘地带

所谓“返点”，是指在个人住房按揭贷款竞争中，银行按照贷款金额比例，向中介支付一定的佣金。

房贷“返点”一直是行业的隐秘地带，在20年前就颇为盛行。彼时，很多购房者并不清楚这一暗箱操作，也不会直接拿到“返点”获利，以至于出现了一种现象，在选择个人住房按揭贷款银行时，被告知只能选择某家银行，当购房者拒绝后，中介则会宣称，若不选择指定银行，那么在贷款利率、贷款金额上都得不到保证，最终迫使购房者只能按照中介的意思办，这背后，正是房贷“返点”在作祟。当时，房贷“返点”的补贴最高可达到贷款金额的8%以上，“返点”资金往往由银行支付给中介。

近两年，随着信息的透明化，“返点”的潜规则不再隐藏于银行与中介之间，而是吸引了许多个人购房者加入“分一杯羹”。在社交平台上，可以看到有购房意愿的网友发布“蹲一个房贷‘返点’”，以及操作成功后的“薅羊毛”经验分享等内容。

“上海买房按揭居然有返点！”

记者昨日查询小红书等网络平台，不少博主分享了自己的经历，有博主更是直言，“商贷150万返了1万多”。

上海某购房者对此表示，在其看来，这种方式是将原本被地产中介暗中“吃掉”的收益重新拿回来，“目前已经有六七位在社交平台上找我的朋友办了这个业务”。

而在某社交平台上以“银行贷款返点”为关键词进行搜索，近一周内就有近20篇新文章。甚至有账号在文章中列举每家银行的“返点”点数。

值得一提的是，这些办理房贷返点的机构背景五花八门。有机构本身从事房地产租售方面的业务，对银行流程较为熟悉且具备一定的人脉资源，因此兼职从事返点业务。比如部分房地产经纪公司，私下兼职从事“返点”业务。也有机构自称是房贷规划咨询机构，有银行内部关系，但没有提供具体的公司名称。

这些机构办理的业务大多缺乏相应保障。在接触过程中，上述返点机构大多仅是口头报价，并不就“返点”事项签署合同。

银行拓展相关业务

业内人士指出，“返点”的抬头折射出银行面临的经营问题。Choice数据显示，2024年第一季度，42家上市银行的总营业收入合计为1.47万亿元，相较于2023年同期有所下滑。

易居研究院研究总监严跃进表示，房贷“返点”的现象反映了银行依赖于中介来获取客户，中介能够有效地开拓客户资源，成为“返点”机制的重要推手。过去，银行贷款门槛较高，而现在，为了应对客户减少等压力，银行采取放宽贷款条件、甚至“返点”等手段来刺激贷款发放。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华也指出，主要是从违约率等角度比较看，个人按揭房贷业务对银行来说仍然是“优质”资产。但目前房地产整体处于企稳复苏阶段，市场需求偏低，银行希望积极拓展相关业务。

购房须警惕“潜规则”

昨天，房地产专业律师王玉臣发博提醒，购房人一定要警惕这种“潜规则”。

王玉臣指出，受房地产市场影响，银行相关的房贷物业也呈下行趋势。房贷返点这一行业“潜规则”逐渐浮出水面，呈抬头之势。表面上看，这对银行和中介机构都有好处。一方面能够激励相关中介机构，促使其向购房人推荐特定的银行贷款；另一方面也能提升银行的收益，完成相关业绩。然而，如果不对其进行约束，银行、中介机构和购房人都可能沦为房贷返点的牺牲品。

“对于银行来说，房贷返点会促使银行的收益增加。然而，这也会导致银行之间的竞争加剧，对金融市场造成不良影响。对于中介机构来说，房贷返点会在一定程度上增加中介的利润。但是，也有可能会促使中介机构之间的竞争加剧。对于购房人来说，房贷返点可能会导致中介机构干扰其贷款选择，选择不适合购房人的贷款方案和产品。此外，为了达到目的，银行和中介机构在办理贷款时可能会采取伪造材料、提供虚假材料等行为。这种行为将相关风险转移给购房人，一旦被发现，购房人将面临停贷或提前全额偿还贷款的风险，其信用也会受到严重影响。如果无法一次性偿还贷款，相关房产可能会被拍卖，最终钱房两空。如果购房人参与了银行的返点活动，提供了虚假材料等，也需要承担相关的法律责任。”王玉臣说。

经济学家、新金融专家余丰慧接受本报记者采访时指出，这种现象对市场有多重影响：首先，扭曲了金融市场正常竞争秩序，不利于形成公平透明的贷款环境；其次，可能推高房产交易成本，最终转嫁给购房者；再次，返点行为可能隐藏风险，诱使银行放松信贷标准，增加不良贷款的风险。

“针对此类现象，监管部门应加强监管力度，明确禁止违规返点行为，加大对违规银行的处罚力度；同时，完善相关法律法规，提高透明度，要求银行公开贷款条件和费用；此外，推动行业自律，鼓励正当竞争，引导金融机构通过提升服务质量而非不正当手段来吸引客户，保障房地产市场和金融体系的健康稳定发展。”余丰慧建议道。

事实上，早在2009年末，中国银行业协会就曾下发《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，规定停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用。

本报记者 杨硕