自家装修换窗 却遭物业阻拦

张先生家的窗户本版图片 受访者提供

已有其他业主私自换窗

窗户室外部分

“家里窗户年久失修，装修时想一并更换，却被告知窗户属于幕墙，不能擅自拆换。”近日，家住浦东环林东路270弄中房樱桃苑的业主张先生向“新民帮侬忙”反映，自己的换窗申请遭到物业拒绝，向居委、街道等部门咨询认定依据也迟迟未获回应，装修工程因此“卡壳”半年，这让他既无奈又困惑。

业主换窗换出“心病”

张先生于2024年购入中房樱桃苑一套高层住宅。该小区房龄近20年，屋内设施明显老化，2025年年初，他计划对房屋进行全屋装修后自住。装修过程原本十分顺利，唯独更换窗户的环节遇到了难题。

“窗户不仅老旧，还存在漏水隐患，前任房东为了防孩子磕碰贴的防撞胶条撕掉后，窗框上满是残胶和锈迹，观感很差。”张先生说，考虑到居住舒适度和安全性，他希望趁全屋装修的机会，将老化的窗户一并彻底更换。

没想到，当张先生向小区物业提交换窗申请时，却被当场拒绝。“物业称，小区管理规约明确规定，不得擅自拆换幕墙玻璃外立面，而我家的窗户属于幕墙的一部分，不符合更换条件。”

这一答复让张先生难以接受：“自家的窗户怎么就成了幕墙？这个认定到底由谁来做，有没有明确的标准和文件？”带着这些疑问，张先生半年来多次向居委会、属地街道等部门致电咨询，却始终没有得到明确答复。如今，房屋其他装修工程早已完工，只剩窗户问题悬而未决，成了他的一块“心病”。

如何认定幕墙和普通窗

针对业主换窗遭拒一事，记者采访了小区物业。相关负责人给出解释，小区2024年出台的管理规约，明确禁止擅自拆换幕墙玻璃外立面，且该规约经过全体业主表决通过，具备约束力。

该负责人进一步表示，中房樱桃苑的外墙玻璃有其特殊性，经专业认定，部分房型的窗户被划入玻璃幕墙范畴，也被纳入到全市既有建筑玻璃幕墙管理的目录中，其日常维护保养都有专门的规定，相关部门还会定期巡查，个人不允许擅自更换。

记者在樱桃苑小区看到，该小区由16栋小高层组成，主力户型为两房和三房，南北朝向。站在楼下往上看，每层楼的窗户几乎连成一片，窗户玻璃反射着太阳光，略显刺眼。不过，光凭肉眼也无法辨别出普通窗户与玻璃幕墙的区别。

对此，物业解释，玻璃幕墙和普通窗户的认定，需要专业人士根据结构特性判断，比如是否存在上下连接、采用何种固定方式等。该负责人表示，小区经过专业人士认定，三房的主卧窗户，以及二房的主卧和客厅窗户，均被划入幕墙范围，不可更换，其他窗户则不在其列，可以更换。

相关部门需给明确答复

那么，玻璃幕墙的认定主体是谁？相关管理又有哪些具体规定？记者就此咨询了解到，上海市建筑玻璃幕墙的主管单位为市住建委，专项统筹协调机构是市既有建筑玻璃幕墙整治办公室，管理工作的核心依据为《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》（市政府令第77号）。

根据该办法定义，玻璃幕墙是由玻璃面板与支承结构体系组成的、可相对主体结构有一定位移能力或者自身有一定变形能力、不承担主体结构所受作用的建筑外围护墙。办法同时明确，既有玻璃幕墙的安全使用维护责任由建筑物业主承担，业主或受托的物业服务单位，需按照国家和本市技术标准以及《玻璃幕墙使用维护手册》要求，开展日常维护保养。若经检查、安全性鉴定发现玻璃幕墙存在安全隐患，业主及物业单位应及时采取措施消除隐患，并委托原施工单位或具备玻璃幕墙施工资质的单位进行维修。

此外，2024年1月，市住建委曾发布《关于做好既有建筑玻璃幕墙专项排查整治工作的通知》，在全市范围开展超设计使用年限既有建筑玻璃幕墙专项排查整治。通知要求，对全市所有交付使用的超年限玻璃幕墙进行全面摸底，统一纳入“上海市建筑幕墙管理平台”；对于超限仍在使用的既有玻璃幕墙，需每年开展一次安全检查。按照“底数清、隐患明、措施实”的目标，全面落实业主的安全主体责任、属地管理部门监管责任，形成完善的超设计年限玻璃幕墙管理体系，健全玻璃幕墙重大隐患清单动态更新的常态长效机制。

“目前，物业拿不出专业部门认定的书面结论，属地部门也没有给予回应。”张先生仍在等待相关部门对窗户属性及换窗可行性的清晰且明确答复，以便尽快解决家庭装修问题。本报记者 李晓明