摊开“明白账”赢得“赞成票”

小区环境如今优美整洁 杨玉红 摄

闵行区七宝镇华景花苑是一个已建成近30年的小区，房子老，规模小。这样的小区，要把物业服务搞好属实不易。但是也正是这个小区，不仅保持了不错的物业服务品质，还建立了根据成本变化逐年调整物业服务费的调价机制。他们有什么秘诀吗？

新聘物业托底

华景花苑位于航北路35弄，是建于1996年的商品房与售后公房混合型小区，只有22个门栋274户居民。当初由于收费标准低，物业服务每况愈下，为此，2015年时，小区的物业服务费由0.45元/平方米调整为0.8元/平方米，但是原物业并未因此提高服务质量，还压缩人员岗位。居民黄明康回忆，家里马桶堵塞，物业公司叫来“马路游击队”，疏通一次100元，居民们叫苦不迭，纷纷要求原物业企业退出。

在七宝镇相关部门协调下，春晖物业公司入驻小区，提供托底物业服务。春晖物业配齐保安、保洁、维修等服务人员，并亮出了“应急报修5分钟响应、20分钟到现场”的服务承诺，小区物业服务明显改善。此后，在居民区党支部监督下，业委会组织召开业主大会，正式聘请春晖物业为小区提供物业服务。

成本逐年增加

但是由于用工成本增加，春晖物业也感受到了财务压力。2017年，春晖物业向业委会提出了调整物业服务费的申请。春晖物业副总经理赵建荣说：“微型小区的物业服务很难实现收支平衡。我们想通过调费稳定物业服务队伍。同时，我们公开公示账本，接受业主监督。”

该小区第二届业委会委员张鹏林说，针对小区的实际情况，居委会、业委会和物业企业一起讨论形成了一个方案，考虑到人工成本在物业服务成本中占比高，随着每年最低工资标准的提高，物业企业发放的人员工资也会相应增加，可以把这部分增加的费用分摊到物业服务费里。“简单测算一下，对应上海最低工资标准，每平方米物业管理费大概上调0.02元—0.03元。这一调价方案于2017年年底通过表决。”

2022年，春晖物业和小区业委会商量签订新一轮物业服务合同时，考虑进一步明确物业服务费调价机制，即按照每逢上海市最低工资标准调整，则按“（最低工资标准提高额度+福利增加额度）×小区服务管理人数÷小区总面积”的方式，相应调整物业费标准，并将这一机制写入小区物业服务合同。

微调赢得理解

小区第三届业委会主任姚雪萍坦言，在确定将物业服务费调整机制写入合同时，他们多次召开楼组长、居民代表会议，说明利弊。“与其让物业服务企业暗地里降低服务标准，还不如将小区物业服务账本摊在桌面上算‘明白账’。”2022年12月底，业委会组织召开业主大会对调价方案表决，80.15%的业主投了“赞成票”。

七宝镇充分总结华景花苑等小区的经验做法，系统梳理区域内存在类似问题的小区情况，去年以来，已有十余个小区完成了物业服务费调价工作。 本报记者 杨玉红