小区物业费怎么调？闵行区的“十问十答”来了（上）

物业收费标准调整流程应该是怎样的？关键环节有哪些？《闵行区住宅物业收费标准调整十问十答》发布，引导培育小区业主“按质论价”的理念逐步形成。

1.物业服务定价成本由哪些内容组成？

答：根据国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知（发改价格【2007】2285号）中明确，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

2.物业收费标准提高后的受益人是谁？

答：物业收费标准提高后的真正受益人是我们住宅物业项目的全体业主、使用人。

按照一般的理解，物业收费标准的提高会增加物业服务企业的收入；但从市场调节机制和质价相符原则的角度，物业收费标准的调整是与物业服务内容的调整成正向联动，即“一价格一服务”。

物业收费标准提高的触发点是因物业服务内容的调整而引起，每年人力成本的上涨、物业服务事项的扩展、人员配置的增长等必然导致物业服务成本的上浮，若物业收费标准仍保持不变，必然导致物业服务标准的下降。

因此，物业收费标准提高是维持或者适当提高物业服务标准的基础，真正的受益人是我们住宅物业项目的全体业主、使用人，在保持房屋设施设备场地正常运作使房屋保值增值的前提下，每天的生活环境和品质得以维持或提升。

3.我的小区符合物业收费标准调整的情形吗？

答：当小区物业服务内容与物业收费标准不满足质价相符市场机制原则，不管是符合市场机制、还是政府财政扶持的两类住宅物业项目，都有调整物业收费标准的需要。

当小区是属于“符合市场机制”的商品住宅，若物业服务合同、管理规约中对物业收费标准调整有相关约定且满足事先约定的调整条件，比如人力成本、物业服务事项、人员配置等引起物业服务成本调整的，那作为业主，就应该按照约定支付新标准的物业费；若物业服务合同期限届满，在管物业服务企业或者业主委员会委托第三方评估机构对小区进行物业费评估的结果是需要调整物业收费标准的，就意味着要保持或者提升小区物业服务标准的，调整物业收费标准是必然趋势。

当小区是属于“政府财政扶持”的老旧、小微售后住宅或者2000年前商品住宅，经过城市更新、“美丽家园”更新改造、物业管理区域整合等提升了小区设施设备场地等硬件设施，为了让小区改造后的崭新面貌能可持续维护，适当调整物业收费标准是必然趋势。

4.如何选择物业收费标准调整的第三方评估机构？

答：目前，在上海从事物业费评估工作的第三方评估机构没有政策上限制准入经营的规定。小区业主委员会可以在市场上选择口碑好的评估机构，也可以采纳闵行区或所在街镇推荐的评估机构。

上海市房地产估价师协会网站（http://w ww.valuer.org.cn/）上备案公示的有20多家评估机构。这些评估机构至少有3名评估人员经过上海市房地产估价师协会组织的专业知识培训、理论与实务考核，并通过了上海市房地产估价师协会对评估机构和评估人员的备案。市民如对这些评估机构提供的物业费评估报告有异议，上海市房地产估价师协会将负责受理异议处理。

5.物业费评估经费的来源？

答：委托第三方评估机构进行物业费评估活动的费用由委托人承担。

若在管物业服务企业是委托方，物业费评估的费用由在管物业服务企业承担。

若业主委员会是委托方，根据《上海市房屋管理局关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》(沪房规范[2020]14号文)的规定，可以根据小区《业主大会议事规则》《管理规约》等相关约定从全体公共收益中列支或者通过业主大会授权后列支。 来源：今日闵行