电梯更换引发业主权益纠纷

案件背景与争议焦点

上海市杨浦区某小区1号楼建成于2000年前，两部电梯因使用年限较长，频繁出现故障，经检测需整体更换。2019年至2020年，小区业委会通过发布通告、组织听证、业主投票等程序，最终以“按楼层分价自筹资金”方案获多数业主同意，确定电梯更新费用由业主分摊。业主A、B认为该决议违法，拒绝支付其应支付的4000余元旧梯更新款，双方由此涉诉。

审理过程中，本案例的核心争议集中在三点：一是电梯更新费用是否应优先使用住宅专项维修资金；二是业主大会的召开程序是否合法；三是业委会是否有权要求业主以现金方式缴纳费用。

法律争议的核心解析

维修资金的优先使用义务。业主A、B主张，根据民法典及《住宅专项维修资金管理办法》，电梯更新费用应优先从维修资金中列支，业委会未穷尽该程序即启动自筹，构成违法。但法院查明，该楼栋为商住混合的特殊性质，部分业主维修资金账户余额不足，维修资金使用需全体业主分摊补足，经评估，在实际操作中难以达成共识，故业委会前期论证后认定该方案不具可行性。

法院指出，法律虽规定维修资金“专户存储、专款专用”，但并未禁止在特定的情况下，业主通过集体决策选择自筹方式。《上海市住宅物业管理规定》亦明确，维修资金不足或无法使用时，业主可自行筹集。因此，业委会在履行论证义务后启动自筹程序，未违反强制性规定。

业主大会的程序合法性。业主A、B提出，业委会以“业主代表会议”替代业主大会，且未公示换梯小组名单、招投标文件，表决中“视为同意”的方式缺乏依据。法院审理发现，业委会已通过张贴通告、居委会见证等方式履行通知义务，回收的184张表决票中，同意自筹方案的业主人数及专有面积占比均超88%，符合民法典第278条“双三分之二以上参与表决，且参与表决的双四分之三以上同意”的要求。关于“视为同意”的争议，法院认为，根据小区管理规约，业主在规定期限内未反馈意见的，可视为同意，该约定不违反法律强制性规定，且已充分保障业主参与权。

业委会的权限边界。业主A、B认为，业委会未经业主大会明确授权，擅自要求以现金方式缴纳费用，且未提供监管账户，构成越权。法院指出，业委会作为业主大会的执行机构，有权依据生效决议组织费用收取，且案涉资金由居委会监督使用，并未损害业主权益。此外，业委会已公示资金使用明细，业主可随时查询，符合《物业管理条例》关于资金监管的要求。

依法判决的示范意义

一审法院审理查明，该小区管理规约明确电梯更新费用可从维修资金列支或业主自筹。业委会在前期论证中发现，因该楼栋为商住混合性质，部分业主维修资金账户余额不足，导致维修资金方案不具可操作性，故启动业主自筹程序。表决结果显示，同意自筹方案的业主占比达88%，符合民法典规定的要求，故支持业委会的诉求，判令被告限期支付应分摊的电梯更新费用。

二审法院驳回了被告业主的上诉，判令业主A、B按决议支付费用。判决指出，法律未禁止业主就专项事项自筹资金，业委会已履行维修资金可行性论证义务，业主大会程序合法，决议对全体业主具有约束力。

法院的判决既维护了业主大会决议的效力，也明确了业委会的履职边界：一方面，业主需尊重集体决策，不得以个人异议对抗合法决议；另一方面，业委会必须严格遵循法定程序，充分论证方案可行性，保障业主的参与权与监督权。

小区旧梯更新改造的大背景下，此案为平衡个体权益与集体利益提供了司法参照，也为破解“电梯更换难”提供了法治路径——唯有通过规范的业主自治、透明的程序运作、合理的利益平衡，才能推动老旧小区治理走向“共建共享”。 黄友健

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