物业服务中的“一牌值万金”

“一牌值万金”，这“一牌”是指在物业服务的部分公共区域设置的警示牌，而“万金”是指物业服务人因未在隐患区域设置警示牌，可能承担的巨额损害赔偿。

作为多家物业企业的法律顾问及诉讼代理人，在司法实践中，我们切实感受到民法典中强调的物业企业对小区业主及使用人负有的安全保障义务，案件裁判的核心，在于物业管理方是否尽到法定“安全保障义务”，以及未设置警示标识是否构成侵权“过错”。

在诉讼实践中，法院通常依据民法典相关规定作出裁判：宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。这条此前仅适用于社会经营场所的法条，如今也直接适用于住宅小区。民法典同时明确，物业服务人应当妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

上海市各级法院在处理此类“地面湿滑未设警示致人损害”等纠纷案件时，判决逻辑高度统一：物业是否及时采取了合理的警示和防护措施，是判断其是否应当承担赔偿责任的关键。

以下为大家梳理的三个情节高度相似的上海市法院判决案例，均体现了“一块警示牌”在司法认定中的决定性作用：

案例一：某小区业主在雨天从单元门走出时，在未铺设防滑垫且未设置“小心地滑”警示牌的大理石台阶处滑倒，导致胫骨骨折。原告诉请判令物业承担未尽管理职责的赔偿责任。

法院判决：法院审理认为，雨天地面湿滑属于可预见的风险，被告物业公司作为小区管理者，应当预见到雨天公共区域地面湿滑可能导致业主摔伤。被告未在事发区域设置警示标志或采取防滑措施，未尽到安全保障义务，存在管理瑕疵，应承担主要赔偿责任（约70%）。原告作为完全民事行为能力人，未尽到自身安全注意义务，自行承担次要责任。

案例二：某大厦保洁人员在拖洗大厅地面后离开，未及时放置警示牌，也未安排人员引导通行。一位前来办事的访客进入大堂时滑倒，造成腰椎压缩性骨折。访客起诉要求大厦物业赔偿损失。

法院判决：法院认定，物业公司在进行地面清洁作业时，明知地面湿滑具有高度危险性，却未采取任何隔离或警示措施，直接导致损害结果发生。物业公司的行为与原告的损害后果之间存在直接因果关系，应承担全部赔偿责任。法院最终判决物业赔偿原告医疗费、残疾赔偿金等共计十余万元。

案例三：某小区会所门口因排水不畅产生积水，虽有保洁人员进行清扫，但未在门口放置警示牌。一位老人推门进入时滑倒，导致股骨颈骨折。老人家属认为物业管理存在重大疏忽，诉至法院要求赔偿。一审法院判决物业公司承担80%赔偿责任。物业公司不服提起上诉，认为地面有保洁人员清扫，不应承担主要责任。

法院判决：上海市第一中级人民法院经审理认为，小区公共场所的管理者不仅要进行清洁作业，更要在危险状态消除前设置明显的警示标志或采取其他必要安全措施。该小区虽有保洁人员清扫，但在积水未彻底清除前未设置警示牌，未能有效提醒人员注意安全，存在管理过失。考虑到老人年事已高，行动能力相对较弱，法院依法维持原判，认定物业公司承担主要赔偿责任。

从上述三个上海市法院的判例可以看出，司法实践对物业管理方的安全保障义务要求十分严格。一是预见性原则：对于雨雪天气、清洁作业、排水不畅等可预见的湿滑风险，物业均必须采取防范措施。二是警示优先原则：放置“小心地滑”警示牌是最基础、最直接、成本最低的风险防范手段，一旦缺失，往往被法院认定为“未尽到合理限度内的安全保障义务”。三是因果关系认定原则：如果物业设置了明显的警示牌，即便发生滑倒事故，法院通常会认定物业已尽到提示义务，责任更多由受害人自负；反之，未设警示牌往往是物业承担高额赔偿的直接导火索。

因此，“一牌值万金”的说法绝非夸张，这块小小的黄色警示牌，在法律层面就是物业履行安全保障义务的“护身符”，更是其已尽到提示义务的关键证据。 黄友健