聚焦居住品质，规范治理惠民生

物业服务水平的高低，直接关系到老百姓日常生活的方方面面。与此同时，大家普遍关心的小区业委会组建难、运行不规范等问题如何更好地解决？近日，上海市房屋管理局局长高世昀、市住房城乡建设管理委主任王桢先后在《2026上海民生访谈》中作出回应。

推动物业服务“质价相符”

高世昀表示，本市即将出台《上海市推进物业行业提质增效的实施意见》（以下简称“实施意见”），重点引导物业企业深耕主业、多元发展，全面夯实行业提质增效的内生基础。做实做细老旧小区物业服务，逐步改变低质低价的困境，积极拓展个性化管家服务，培育“物业+生活”服务模式，比如提供助餐、日间照护、托幼接送、家政保洁等。同时，培育集团化、品牌化的龙头企业，持续提升设施维保、工程维修等相关业务板块的能力，拓展业务范围，提高市场竞争力。

针对老旧小区物业费标准偏低、难以保障基础运转的情况，上海将建立先提质、后调价的良性循环。针对收费标准高的小区，推行基础服务与增值服务分类定价、明码标价。

破解物业“小、弱、散”难题

据统计，全市建筑面积低于1万平方米的小区有1600多个，多为2000年以前竣工的老旧小区。住宅物业服务企业1833家，管理1到2个小区的有854家，占比近一半。

由于管理面积小，物业服务单位成本高，物业服务水平提升存在难度，存在“小、弱、散”的情况。为此，房管部门做了两方面工作：指导各区按照公开、自愿、择优的原则，选择综合能力强、服务能级高、先进经验多的物业服务企业纳入临时物业服务企业预选库，比如区属房管集团下属优质国有物业、大型民营物业企业等，通过市场竞争、临时托管等方式，主动承接直管公房、系统公房、早期商品房等老旧小区以及矛盾纠纷突出小区的物业服务。同时，对规模较小的相邻小区，通过物业管理区域合并、管理单位合并或多项目联合招标等模式，重新选聘优质物业服务企业，降低运营成本，提高服务质量。2021年至2025年，全市共有496个小区完成了小区合并。虹口区、徐汇区、临港新片区等区试点开展了多项目联合招投标。

规范业委会运行

小区的公共收益包括停车费、广告费、公共区域租金等，不少小区曾将公共收益与企业的经营性收入混在一起，存在账目不清、使用管理不透明等问题。王桢表示，今年将重点围绕居民最关心的“关键事项公开、收支账目透明、办事程序规范”，推出一系列举措，推动小区公共收益监管账户应设尽设，推动业委会年度审计全覆盖。具体来看，这些措施包括：

一家物业公司只能开一个公共收入监管账户，每个小区单独设立账本，小区公共收入直接存入监管账户，专户专储、不能挪用，从源头杜绝“小金库”风险。公共收益优先补充维修资金，比例不低于50%，也可按业主大会决定用于小区维护、业委会工作等。物业服务合同到期后10天内，物业必须完整移交账目和资金，属地街镇、房管做好指导、监管，确保物业更迭期间资金平稳接续。同时，聚焦业主大会决议、物业选聘、维修资金与公共收益重点领域，消除“暗箱操作”，保障业主的知情权与监督权，让每一分钱都有据可查。支持业委会委托专业机构代理记账，委托审计机构对维修资金、公共收益和业委会工作经费进行年审。

接续实施老旧小区改造

王桢同时表示，今年，上海首次编制城市更新和住房发展“十五五”规划，将于近期出台。

进一步扩大老旧小区改造覆盖面，实现公房、售后公房类小区全覆盖修缮，逐步扩展至混合类、早期商品房小区。支持老旧住房自主更新。有序推进老旧电梯更新和既有多层住宅加装电梯。持续推进既有居住建筑节能改造。到2030年，计划实施老旧小区改造3000万至4000万平方米。

持续推进商办楼宇功能拓展和融合发展，分类引导低效商办楼宇更新提升。比如将市中心的存量商办办公楼更新改造为保障房，为新市民、新青年提供更便利、更贴心的安居保障。

推动片区整体更新。将通过城市更新专项规划，统筹划定若干城市更新片区，摸排更新项目并合理安排实施时序，形成项目实施方案。到2030年，计划推进不少于20个重点片区更新，推动片区内不少于300个更新项目实施。

综合自上海住房城乡建设管理、上海市物业管理行业协会微信公众号