促进租房市场合规发展 给租客一个安稳的“家”

《住房租赁条例》旨在强化租房市场监管 图IC

本报记者 杨硕

近一段时间，个别地区发生长租公寓市场“爆雷”事件，友客、巢客、岚越、城璞等品牌公司被曝出资金链可能断裂，一些租客交的房租预付款不见，有的房东被拖欠房租。如遇到长租平台“卷钱跑路”，相关租客会面临维权困局。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，涉及“租金贷”等热点问题，对长租公寓“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）等作出相关规定。此次意见征集时间截至10月8日。更严的住房租赁市场监管措施将逐步落地。

1

一些长租公司陷入经营困境

我国长租公寓从无到有，经历了10多年发展过程。过去几年来，得益于市场需求扩大、资本杠杆持续撬动等因素，长租公寓行业步入增长快车道。在政策与资本的双轮驱动下，长租公寓行业2015年开始站上风口。天眼查数据显示，2015年全国长租公寓相关企业年注册量首次突破100家，而后每年相关企业的注册量均在100家以上。截至9月，今年全国已新增长租公寓相关企业超过110家。全国目前共有900余家长租公寓相关企业。

但由于运营模式存在一定缺陷，对效率追求过于激进，导致一些长租公寓企业陷入困境。

来自贝壳研究院的数据统计显示，截至2020年上半年，媒体公开报道陷入经营困境的长租公寓就多达84家。此前，2019年已有52家长租公寓出现不同程度的资金链断裂、经营停顿等情况。

2

“高收低租”经营模式是主因

探究长租公寓市场“爆雷”的背后主因，不少长租公寓品牌的经营模式首当其冲。目前，除了万科泊寓、自如寓等少数集中式长租公寓项目外，大多数长租公寓采用了分散式的“二房东”模式，即规避自持物业，从个人房东手中收房，签订委托协议，而后扮演运营商的角色，对房屋进行简单装修后租给租客，签订租房合同。在此模式下，运营商向业主支付租金，向租客收取租金，从中赚取差价。

有业内人士分析指出，长租公寓本质上是一门低回报的长周期生意。“一方面是装修资金的一次性投入，另一方面却可能存在个人房东违约等风险，导致成本摊销周期较短。此外，房租的波动又使盈利的不确定性增加。综合来看，资金压力、房源成本、盈利问题等困扰着长租公寓行业。

在上述困难下，大量长租公寓品牌失去耐心，在实际经营中违背商业逻辑，“高收低出”“长收短付”，以高价收房而以低价出租，试图打时间差周转资金。一旦周转不灵，便可能面临资金链断裂的危险，这是大量长租公寓“雷声阵阵”的根本原因。

所谓的“高收低租”，举个例子，中介公司以每月3000元“收进”房子，但只以每月2000元租给租客，不过租客需要年付，而中介公司付给房东却是月付。后来，中介商却突然抽身，房东收不到房租来收房，但租客已预付了多期房租，没到期前自然不肯走。于是，房东要收房，租客不肯搬离，两方的“拉锯战”因此上演。

此类乱象在行业内出现不少。根据贝壳研究院的统计，2020年上半年，有七成经营不善的长租公寓，都是因为采取了类似这种“高收低出”模式。受疫情影响，这些长租公寓品牌的资金链问题更是被急剧放大。

3

市场不规范现象呼唤强力监管

对于长租公寓的行业现状，易居房地产研究院总监严跃进最近在接受媒体采访时指出，整个长租公寓行业已凸显后续动力不足。严跃进说：“这个不完全说是因为企业的原因，可能整个行业也是有问题的。此前长租公寓遇到了包括‘高进低出’等一些市场乱象，市场现在有所整顿，也防范了相关经营风险。当前对于租赁市场来讲，租赁需求对于长租公寓依赖程度是不高的，或者说粘性是不大的，使得长租公寓经营方面是有困难的，整个租金收入相对不高，同时多元化的收入渠道也不多。”

在严跃进看来，如果想要长租公寓这样一种模式能够持续发展下去，企业与行业都需要遵循更健康的运行规则。“首先从企业角度来说，应该更加规范经营，积极做好企业内部的财务融资、房源收购等工作；从行业角度来讲，要进一步给予支持，包括财政补贴、加大宣传，对租赁市场尤其是一些品牌上市公司、长租公寓上市公司给予更大关注，促进长租公寓企业的发展和整个行业的健康发展。”严跃进说。

“长租公寓行业即将面对最强监管，在规范基础上将迎来发展机遇。监管有望终结行业中的种种乱象，这将给正常经营的企业创造了更好的环境。”还有业内人士认为，更加强力的监管措施出炉后，通过优胜劣汰，有助于长租公寓行业长期、健康发展。

4

租房消费者注意勿落入陷阱

强化监管已在路上。9月7日，住建部发布关于《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知，涉及“租金贷”等热点问题，对长租公寓“高进低出”“长收短付”等经营风险亦作出相关规定。《住房租赁条例（征求意见稿）》明确提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容；住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

自一些长租公寓公司接连“爆雷”以来，一些城市纷纷发布风险提示，开展租房市场摸查。有的还出台相关新规，要求银行监管长租公寓运营商收取的租金。多地发出了《住房租赁市场风险提示》，提醒房东和租客要警惕公司“高进低出、长收短付”等经营风险，防范“租金贷”风险，加强风险防范，避免经济损失。

租房消费者也应保持警惕，不要落入不规范租房行为的陷阱。艾媒咨询分析师指出，租客在租房时应强化维权意识，应尽量选择经营规范、实力较强的中介机构；签订合同时，要仔细查看协议文本，谨慎签字并妥善保护个人信息，谨防落入披着“贷款”“分期”等外衣的“租金贷”陷阱。