长租公寓市场迈入“快速成长期”

长租公寓市场已迈入“快速成长期”。2023年，上海长租公寓市场将迎来量质齐升，运营房源总量有望达到18.9万套，较2022年增长75%，将为新市民、青年人群体提供更多元的租赁房源。

加速入市

2022年，上海长租公寓市场承受了租赁放缓等多方面压力，在经济活动逐渐恢复后，在建项目加紧建设，加速入市的步伐。

据仲量联行统计，2022年底，上海运营的集中式长租公寓项目约369个，租赁房源达10.8万套，平均入住率达86.3%，展现出较强韧性。长租公寓项目主要分布在地铁沿线，且靠近办公区域、产业园区或高校。以上海环线为例，长租公寓租赁房源在外环外占比为54%，内环内占比8.9%。各环线项目租金呈阶梯式分布，截至2022年第四季度，位处内环以内项目平均月租录得229元/平方米，内中环间和中外环间的项目月租分别录得201元/平方米、153元/平方米，外环外的项目平均月租则录得121元/平方米。

均匀分布

2022年也是上海长租公寓大宗交易元年，各类内、外资投资者入场交易，成交额近60亿元。在2022年完成的74单大宗商业地产交易中，有15单为长租公寓项目，成交单数占比超过20%。比如，2022年，全球最大另类资产管理公司之一的博枫资产管理联手翰同资本，收购了位处杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目，计划将提供约560间房源，定位中高端租赁住宅市场，这也是博枫在中国的第一个租赁住宅项目；领盛成功从朗诗青杉资本手中，收购了位于上海杨浦区的独栋办公楼黄兴大楼，将其着力改造为长租公寓。

在投资策略上，具有改造潜力的机会型物业尤其受到长租公寓投资人的青睐，增值型投资交易占总交易额的75%，而稳定型仅占25%。长租公寓投资人对于项目区位的投资偏好趋于多样化，上海各环线长租公寓的成交比例均匀分布。

量质齐升

2023年，上海长租公寓市场将迎来更多优质项目的加快入市，将呈现出规模化、社区化和品质化等特点。

仲量联行预计，2023年，上海在运营长租公寓总存量将达到18.9万套，较2022年增长75%；2023—2025年，上海将迎来17.3万套新增租赁住房入市，其主要来源为R4租赁住宅地块上的项目加速建设和入市的项目。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀举例说道，作为上海城区内首个大体量租赁社区，耀华国际社区将面向市场提供2212套租赁房源，同步设置约两万平方米的多功能公共活动空间，包含文化运动、教育培训、餐饮零售、超市便利、生活服务等业态，有望成为上海世博板块的一大热门商业街区。

随着社会及经济活动回暖，长租公寓租赁需求及运营表现将稳步回升并持续增长。各类存量物业，如闲置工业厂房、老旧酒店等都将有机会被改造为长租公寓。同时，目前，4单保障性租赁房公募REITs产品成功发行，为长租公寓投资人开辟了新的退出路径，或将受到更多投资人关注。预计长租公寓市场的发展前景和韧性，将给予投资人信心，视时机入市交易。

在坚持“房住不炒”、因城施策、不断完善“一个定位、两大体系、三个为主、四位一体”和租购并举的住房制度的大背景下，长租公寓的政策红利有望继续释放。随着租赁住房消费方式普及，长租公寓对青年白领客群的粘性有望持续增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。

本报记者 杨玉红