破解老旧小区“小散弱”治理困局

物业为长华小区居民提供公益维修服务 本版摄影 杨玉红

长华小区的精品小区改造工程正在进行

小区外立面正在翻新改造

本报记者 杨玉红 志愿者 陈语涵 巴桑普赤

物业费低至0.18元/平方米/月、安保保洁缺位、维修响应滞后、公共区域权责扯皮……上海不少老旧售后公房长期深陷“低价低质、居民不满、物业难运营”的治理恶性循环。新民晚报夏令热线开通后，不少市民反映居住痛点。记者在采访中获悉，针对这一痛点，长宁区仙霞新村、华阳街道因地制宜推出“小区合并一体化管理”“片区团购物业”两套连片治理方案，打破小区管理壁垒，以连片化、集约化共治模式改造老旧社区，同步实现居住环境提质、物业服务升级。

拆四道“隔墙”

多小区合为“一盘棋”

同一居委会管辖多个老旧小区，各小区服务标准不统一，是基层治理普遍存在的难点。仙霞新村街道水霞居民区党总支书记杨华初上任时，便直面这一棘手局面。

水霞居民区是仙霞新村街道体量第二大社区，有2600多户居民，由6个小区组成。其中，茅台雅苑、水霞小区、安虹小区、虹霞高层4个老旧售后公房小区曾是社区治理的“硬骨头”。四个小区无实体物理隔断，生活空间连成一体，治理层面却隔着四道无形“隔墙”：四家物业分头管理、服务标准参差不一，四个业委会独立运作，公共设施、绿化、道路等资源分割使用。

在这种“空间一体、治理分割”状态下，出现权责模糊、互相推诿的情况。被风吹来吹去的落叶谁来清扫？遮挡采光的树木谁来出资修剪？……杨华回忆，当时，四个业委会各揣着一本账，在跨区域的公共问题上反复拉扯，居民投诉不断。同时，随着人力物料成本逐年上涨，原先最低至0.18元/平方米/月的物业费标准早已撑不起正常服务，催生“低质—低价—低满意度”恶性循环。不少居民坦言并非抗拒缴费，只是长期看不到服务改善罢了。为此，小区物业费调价工作始终难以推进。为破解“物业运作乏力、居民满意度低、居民自治难以落地”三重困境，2022年，水霞居民区党总支牵头谋划多小区物业整合工作。工作人员逐户走访摸排，梳理出服务缺位、权责边界模糊、基础设施薄弱等五大类民生痛点，建立问题、责任主体、矛盾纠纷三张清单；社区累计召开34场“霞其灵议事会”，全程开展协商议事，逐一消解居民“涨价不提质”的顾虑。经业主大会投票，物业费调价、片区公共收益统一分配两项方案顺利通过。

片区创新采用“先托管、后选聘”机制，遴选纺原物业先行接管，分阶段推进物业一体化整合：首先在安虹小区内试点调价，再逐步推广。托管期内物业优先优化楼道保洁、报修响应等民生细节，以实际变化获居民认可，安虹小区在托管半年后，于2024年1月1日完成调价并正式签约。2024年8月1日，4个小区最终实现物业合并统一。今年4月，由原四个业委会整合组建的水霞小区第一届业委会正式履职，彻底终结多标准、分治管理的旧模式。

“治理壁垒打通后，片区资金、人力、场地资源实现统一调配。”水霞小区第一届业委会主任李德高介绍，小区统筹使用资金，陆续落地非机动车充电桩全覆盖、“云梯”电动车上楼智能监控布设，还推动开放水霞公园边门，让居民从“绕行一公里”变成“推门可入园”。同时，该片区精品小区改造工程于2024年获批开工，如今已基本完成外立面施工，整体项目预计2027年竣工，老旧社区宜居水平持续提升。

“团购物业”

微小区先提质后提价

小区规模偏小、单独运营成本过高，是另一类老旧“老破小”的共性生存瓶颈。

长宁区华阳街道长华小区建成于上世纪80年代，共612户、常住人口1300余人，是典型“老破小”。由于小区体量较小，无法支撑起单独选聘一家物业的运营成本，过去长期由一家民营物业提供托底服务，物业费仅0.18元/平方米/月，而这笔钱仅能勉强覆盖基础维修开支，楼道清扫、公共绿化养护、24小时门岗安保等服务长期缺位。

“我在这里住了40多年，小区环境越来越差，头疼不已。”长宁支路314弄3号楼居民张小林说，近年来，每逢梅雨季、台风天，顶楼住户渗漏问题频发；楼道里杂物堆积，垃圾散落没人清理，公共区域环境越变越差；飞线充电随处可见，消防隐患突出，遇上极端天气，既没人上门提醒，也没人排查隐患。更让居民没有安全感的是门岗形同虚设，外来人员可随意进出。

面对困境，华阳街道给出物业连片化管理的解题思路。长宁区华阳路街道城运中心主任戴一卿介绍，针对不同形态的老旧小区，街道给出了三种连片管理模式：一是“N合一”整合模式，同一居委会辖区内多个相邻小区通过物业区域调整合并，选聘一家物业统一管理；二是片区“团购物业”模式，邻近互通小区联合选聘物业，分摊运营成本；三是以大带小模式，大型成熟小区兼顾周边微型小区，摊薄人力运维开支。

“长华小区与民心小区共用出入口与通行通道，两地联合启动‘团购物业’改造。”华阳路街道华三居民区党总支书记张健介绍，今年1月，街道联合华三居民区启动物业选聘，民心小区所聘的华阳物业、长华小区原聘物业公司分别提交了两套服务方案，交由居民自主选择。5月28日开展上门征询，每户业主签字反馈意见，居民参与率达98%。最终华阳物业以高票同意率成功中标，于7月1日入驻小区。

为消解群众对涨价的抵触情绪，片区推出“先提质、后提价”过渡方案：今年7月至12月维持原有0.18元/平方米/月的收费标准，物业按照0.8元/平方米/月的标准提供全套服务，涵盖24小时门岗安保、每日楼道清扫、常态化绿化养护、全天候应急维修，服务差价由华阳物业全额兜底，居民无需额外支出即可直观感受服务升级。

新物业入驻后，小区面貌焕然一新：楼道里堆积多年的杂物、散落的垃圾被逐一清理，环境整洁度直接上了一个台阶；门岗24小时有人值守，保安日常全域巡逻，增加居民的安全感；飞线充电整治也同步推进，曾经随处可见的私拉电线如今基本消失。家住长宁支路314弄4号楼的孙雪英特别提到：“台风来临前，物业人员还细心地帮我将花盆从窗外搬到家门口。”

长华小区的精品小区改造也在同步施工，预计年底前将完成外立面翻新、屋面防水重做、地下管网更新等，明年开春后，将实施地面铺装与绿化升级。小区所有出入口还将加装智能门禁，多层住宅加装电梯的工作也正在推进。长华小区位于中山公园商圈辐射圈，周边医院、菜场、养老服务等资源丰富。不少居民表示：“小区环境越来越好了，我们留在老房子里养老，心里很踏实。”

建治理样板

60多个社区管理合并

从四分五裂、各自为战到全域统筹、资源共享，从单独运营难以为继到抱团分摊、降本增效，水霞小区、长华小区的实践，精准直击老旧小区“小、散、弱”核心痛点，两种模式适配不同社区场景：连片多小区适合“N合一”一体化整合，体量微小、相邻互通小区适宜“团购物业”分摊运营成本。

记者从长宁区房管局获悉，该区老旧小区超350个，在区房管局统筹指引下，近4年来，已有60余个小区完成管理合并，今年计划再完成20个小区连片化模式。

整套治理方案以党建为引领，依托全过程居民协商，推行“先提质、后调价”等柔性举措，重构老旧小区治理逻辑：跳出单一小区依靠微薄物业费艰难维持的旧思路，通过片区资源整合摊薄运营成本，以标准化、常态化物业服务重建居民信任，化解物业费调价阻力，形成“优质物业服务—居民认可主动缴费—资金充足持续更新改造”的良性治理循环。

目前，两处片区旧改工程稳步推进，硬件设施持续更新完善。长宁区连片化、集约化共治模式，为上海老旧售后公房破解管理难题提供了成熟、可复制、可推广的基层治理新路径。