当年以9万元出售房产如今反悔，行得通吗？

众所周知，公房承租人有权分得房屋动迁利益。不论承租人是否享受过福利分房，均不影响承租人对房屋动迁利益分配的资格。但陈某作为公房承租人，在其承租的公房被征收后，通过法院判决，竟然没有获得任何征收补偿利益。

陈某的父亲在上海有一套公房（以下简称系争房屋），陈父去世后房屋承租人变更为陈某。系争房屋为非独立成套房，厨卫和他人共用，居住条件十分简陋。1989年陈某和梅女士结婚，梅女士婚后将户籍迁入系争房屋。1996年陈某夫妇在本市他处购买商品房后搬出系争房屋。1997年陈某通过房产中介将系争房屋以9万元价格出售给李先生，双方签订了房屋买卖协议，李先生和陈某在买卖协议上签了字，陈某代表梅女士在协议上签署了梅女士的名字。协议签署当日，李先生一次性向梅女士银行账户汇入9万元整。李先生入住系争房屋后，要求陈某夫妇配合办理变更承租人手续并把二人户口迁出，但陈某夫妇拒不配合。梅女士以自己没有在房屋买卖协议上签名为由要求反悔，提出退还李先生购房款，要求对方退还房屋，遭李先生拒绝。2005年6月，梅女士因意外死亡，之后户籍被注销。系争房屋自1997年10月以来一直由李先生居住，直至房屋被征收，但系争房屋承租人一直未变更。

2022年5月，系争房屋被纳入征收范围。同年6月28日，陈某作为系争房屋承租人和征收部门签订了房屋征收补偿协议，拟获得房屋征收补偿款共计518万余元。李先生得知情况后即找到陈某，陈某依然认为当初的房屋买卖合同无效，愿意退还购房款并给予李先生适当补偿，其认为系争房屋大部分征收补偿利益应当归属自己所有。

李先生找到我们咨询。我们给他梳理分析本案，认为房屋买卖合同有效，系争房屋征收补偿利益均归属于李先生所有，并建议他尽快提起诉讼保全，以查封冻结动迁款。首先，房屋买卖合同应当认定为有效。李先生为上海户籍，具备购买系争房屋的条件，房屋买卖合同是双方的真实意思表示。虽然当时梅女士户籍在册没有签字，但梅女士提供了收款账户且买方已将购房款汇入梅女士账户，视为梅女士对房屋买卖合同的认可，况且系争房屋早已交付给买方，房屋长期为买方所控制。退一步讲，即便购买时梅女士没有签字同意，但因梅女士已在系争房屋征收前死亡，其户口也因死亡被注销，其对系争房屋的公房权利均已丧失，房屋买卖合同无效的情形已经消失。其次，陈某已丧失系争房屋的使用权，李先生是系争房屋的实际使用人。在房屋买卖行为发生后，陈某已把房屋使用权出售给李先生，陈某在获得了房屋对价后即丧失了系争房屋使用权，虽然系争房屋承租人没有变更，但陈某仅仅只是形式上的使用权人，李先生才是真正的房屋权利人。在系争房屋被征收时，房屋征收补偿利益当然应归属于李先生所有。

后李先生委托我们代理起诉维权，诉讼过程中我方及时申请法院保全冻结了系争房屋征收补偿款账户。案件走向和判决符合我们之前的分析和预测，最终法院认为房屋买卖合同有效，认为被告陈某的行为违反了诚实信用原则，判决系争房屋征收补偿利益归属于原告李先生所有。

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