上海新房市场分化态势加剧

昨日，上海网上房地产披露最新商品住房上市信息，8个新项目合计1141套房源集中入市，分布于杨浦、浦东、闵行、静安、宝山、金山六区。本批次新房呈现显著结构性特征：主城核心区项目量价齐升，远郊刚需盘遇冷，市场分化态势加剧。

核心地段项目引领的热度

位于静安核心区的静梧雅园首次亮相即引发关注，项目推出92套120-193平方米大平层，备案均价16.8万元/平方米，较同区域2024年底入市的信安里（13.6万元/平方米）上涨3.2万元/平方米。该项目地块于2024年9月以11.4万元/平方米楼板价成交，溢价率31.2%，高地价直接支撑定价突破区域天花板。尽管价格跃升，但稀缺的地段属性（毗邻南京西路商圈）仍吸引不少改善型置业者的关注，成为主城核心区价值标杆。

杨浦内中环项目波阳云筑二期则呈现“价格回调”现象，备案均价10.8万元/平方米，较一期下调6900元/平方米。差异源于二期地块地价较低，且产品配置略减（如层高降低、无会所）。项目一期曾以205%认筹率热销（4月推出187套，383组认筹），二期尽管定价更“亲民”，能否复制热度仍需观察市场认可度。

古北名庭本次加推99套房源，备案均价11.65万元/平方米，较前两次开盘（11万元/平方米、11.3万元/平方米）持续上涨，创下闵行非别墅类住宅价格新高。项目前两批次认筹率均超110%，显示改善客群对金虹桥国际社区的长期价值认同。本次涨价后去化表现，将成为验证区域市场韧性的关键指标。

梅陇板块申陇名邸四批次加推107-170平方米3-4房，均价76882元/平方米；天宸雅苑加推48套89-129平方米公园景观房，均价6.0003万元/平方米，形成“刚改互补”供应结构，满足不同人群需求。

改善主导下的机遇与挑战

与核心区的热闹形成鲜明对比，远郊刚需项目面临去化压力：浦东外环外某洋房叠墅项目地处野生动物园板块，距离地铁站超过2公里，尽管推出“首付26万元起”低门槛政策，仍因位置偏远无人问津，开发商公告取消摇号开盘；浦东外高桥板块某项目在原定认购期内无客户登记，提前开盘仍未能扭转冷清局面；青浦淀山湖某项目同样因认购不足取消公证摇号。这些项目反映远郊非核心地段项目在通勤成本高、配套不完善的双重制约下，难以吸引刚需客群。

数据显示，4月28日至5月11日上海住宅市场成交面积45.97万平方米、环比上涨9%，成交均价84065元/平方米、环比上涨33%，改善产品成为主力引擎。上海中原分析师卢文曦指出，“五一”期间楼市成交同比改善，多个核心区稀缺新盘认筹率高企，反映置换链条顺畅推动改善型置业者入市。但远郊项目滞销，也暴露市场对“地段-价格-配套”性价比的严苛筛选逻辑。

上海易居房地产研究院副院长严跃进建议，对购房者而言，核心区项目需关注土地成本与产品力匹配度，远郊置业则需重点考量区域规划与生活配套落地进度；对开发商而言，远郊项目可探索“刚需+文旅产业”复合模式，提升项目差异化竞争力。目前上海楼市正经历“核心区价值重估”与“远郊去化阵痛”的双重变奏，未来市场走势将更依赖政策精准施策与房企产品创新的双向驱动。 本报记者 杨玉红