本市《业主大会议事规则》示范文本修订

近期，上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公室发布《关于印发<业主大会议事规则>示范文本的通知》，正式发布了修订后的《业主大会议事规则》示范文本，并明确各房管部门、乡镇、街道办事处积极指导业主大会、业主委员会结合小区管理实际情况，及时制定、修改完善《业主大会议事规则》。

新变化：直面问题针对性强

本次发布的《业主大会议事规则》示范文本有什么变化？

在业主大会基本情况和议事内容方面，新示范文本在业主大会基本情况（小区建筑面积概况）中，增加专有部分地下机动车车位建筑面积、车位数的描述。细化“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的内容和表决要求。

在业主大会的召开及表决方面增加了应当召开业主大会临时会议的事由，增加“电子投票”“线上与线下”的会议形式。其中电子投票指可以通过实名认证建立的业主微信群、微信公众号、微信小程序等表决；“线上与线下”则是可以通过多种表决形式并存的方式表决，增加了表决票的电子送达方式。调整已送达未表示意见的业主的表决票认定规则，新示范文本将已送达未表示意见的表决票分为视为未参与表决和视为参与表决两个选择。

关于业委会日常运作，新示范文本细化了业委会的职责，尤其是酬金制下或自行管理物业的情况下业委会的职责，明确了法人或其他组织业主，可以书面委托代理人参加业委会，并不限于法人的法定代表人或其他组织的负责人，明确了业委会委员资格终止的情形，尤其是非自然终止的情形下，业委会依法增补新委员后原委员资格终止的情况。规范了业委会日常会议制度和定期接待制度，强化了业委会信息公开制度，并且增加了业委会定期报告制度。业委会应当定期向居民区党组织，居委会报告工作，接受指导监督。

另外，新示范文本中进一步强调了业主大会、业委会应接受属地街镇、房屋行政管理部门、居民区党组织、居委会和相关行政管理部门的指导和监督，配合公安机关等，支持居委会工作，依法履行自治管理职责，并删除了关于“因客观原因不能及时换届改选的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责”的条款。明确在新一届业主委员会选举产生之前，全体业主授权居委会在属地街镇的指导和监督下，代行业委会职责。

律师：具体小区应因地制宜

在专业律师宋安成看来，本次《示范文本》的出台相较于前几次出台的示范文本，内容增加多，修改条款多，直面问题、针对性强。他认为，按照《业主大会议事规则》示范文本第六条之规定，其明确规定了书面征求意见、电子投票、集体讨论和线上线下结合4种形式的业主大会，且并不排除其它形式的业主大会。对每一种形式的业主大会作出了明确的操作规定，相较于2015年的主要规定通过书面征求意见方式召开大会的示范文本，可操作性明显提升。

同时，表决票送达方式和认定更为明确，方便小区业主大会召开。“在业主大会召开上有两大难题，一是前文所述的表决票送达问题，二是未收回的选票意见认定问题，在实务操作中争议都较大。在未回票的业主意见认定问题上，示范文本采用的是较为宽松的操作口径，根据该《示范文本》第八条，小区可以根据实际情况来确定，是否只要选票送达给业主，即可视为业主参与表决，同时可以将这部分业主的意见约定为：视为不同意，视为同意大多数业主意见或视为弃权。考虑到召开业主大会的可操作性，本律师相信大多数筹备组或业委会会选择‘视为同意大多数业主意见’，如此方可从一定程序上解决大型社区表决难的问题。同时，考虑到这一问题理论和实践均争议较大，各地的规定也有较大不同，示范文本明确业主同样可以选择如果业主未实际投票，即视为未参与表决，但是这一作法大大增加了业主大会表决的难度，他认为大多数小区不会选择这一作法。

“需要说明的是，对于业委会成立的业主大会，在小区业主大会议事规则尚未形成时，是否适用收到选票可视为参与表决，同时视为同意大多数业主意见，在实践中争议更大。”宋安成倾向于认为在小区尚未形成议事规则，也没有明确的法律规定可以这样认定情况下，应当将参与表决界定为实际回票为宜，一则与《民法典》的“默示规则”相吻合，二则更符合参与表决应为积极表态之本意。

他认为，新示范文本针对实务操作问题，丰富了其内容，实用性强，但对于每个小区而言，能否有效实施则在于以下两方面，一方面是业委会筹备组或业委会在参照适用时，应当根据小区的实际情况进行调整适用，不宜照搬照抄，比如说业委会权限界定问题每个小区不应完全一致；二是在实操中注意和其它示范文本配合适用，比如说业主委员会使用公共收益的权限问题，要符合上海市对公共收益管理的相关要求，也要与小区《管理规约》附件关于公共收益的约定使用要求一致；三是针对实操中的常见争议问题，应当细化约定，如电子投票问题，《示范文本》实际上给出了较为粗略的示范条款，具体到每个小区均需予以细化展开，以便操作。 丛合