老旧小区改造，“原拆原建”模式如何破冰？

今年，城市工作迎来多轮重要部署，其中城市更新成为高频词。其中，城市中老旧小区改造，尤其是非成套住宅的改造，是绕不开的民生必答题。这些“超龄服役”的老小区，大多存在着管线老化、结构隐患等问题，没有独立的厨房、卫生间，缺少公共空间等，也困扰着居民。“原拆原建”模式成了老旧小区改造的关键解法。

湖北省宜昌市西陵区葛洲坝片区是危旧房相对集中的区域。建设于20世纪七八十年代的老楼，很多都是非成套住宅。在宜昌市，像这样建成年代久远的危旧房涉及6421栋3.03万套，其中，仅葛洲坝片区就有危旧房304栋。居民的改造需求十分迫切。西陵区副区长兼夜明珠街道党工委书记涂超说，总体而言，按照“共治、共建、共享”的模式，由居民自己出资三分之一，由上级争取相应的奖补资金来补充三分之一，再由企业相应的运营以及增容增户的收益来补充三分之一。

用“居民出资、企业兜底、政府奖补”的思路，2023年春，宜昌西陵区把原拆原建试点选在了望洲岗路32、36、38号。两周摸排下来，48户里仅8户签字同意。到了后期，去敲门，居民已经不愿意开门，打电话也不愿意接。试点工作就此搁浅。

原拆原建是老旧小区改造的全新模式。与以往“卖地分钱”的地产开发和棚改的拆迁模式不同，原拆原建是政府补贴的民生共建工程，居民可以选择用有限的资金“以旧换新、原址重建”，实现居住品质的质变。这相当于是共建项目，居民要对整个项目进行出资分摊。对这个政策非常不理解，是推进过程中最大的阻碍。

就在原定试点工作陷入僵局时，与原定试点相隔不远，还有一栋危旧楼需要改造，那栋楼的居民代表主动找上了门。张顺江是有30年工程建设经验的工程师，他明白，这次原拆原建试点是改变居住品质的难得机遇：“我们要参与原拆原建，盼了很久，我们觉得这个方案也适合我们这栋居民楼。”于是很多做不通的工作，张顺江去讲，左邻右舍都听得进去。但归根结底，说服邻里不能靠感情牌，还是要算好账。张顺江给社区居民算过一笔账：“以我们家为例，房子升值了大概25万元到30万元，按照现在市场价来算，还是处于盈利状态。”

在张顺江的沟通下，两周内，望洲岗10号院居民签约率达到80%以上。西陵区迅速调整计划：确定望洲岗10号院成为原拆原建首个试点。很快，街道建议组建了“危旧房合作改造联合社”。张顺江也成了西陵区夜明珠街道英雄山社区危旧房合作改造联合社法定代表人。

联合社，这个由居民自主发起的权益组织，把过去居民被动参与转变为房子“改不改、怎么改”都由群众说了算。从建筑设计到配套规划，从产权归集到流程管理，联合社都在发挥主体作用——一梯四户，南北不通透，要改；车位调整后要有智能充电桩，要加；公摊面积大，得房率不高，要调；为了照顾二号楼底层的日照时间，甚至两栋楼的层数都做了特别调整。政府部门的角色，也由过去的大包大揽转向“弹性调控”“政策赋能”。就这样，方案迭代到第7版终于通过，户数缩减到74户，车位增加到75个，户型也优化为一梯三户。新方案的每个数字都是政府、居民、建设方共商、共议、共建得来的“最大公约数”。

原拆原建改造后，原望洲岗10号居民楼有了一个新的名字：望洲幸福里。

而在全国各地，原拆原建正以多样姿态落地生根。2020年7月，北京市《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》发布，这是全国首个系统性规范危旧楼房原址重建的政策文件，自此以后，北京市多个原拆原建项目得以顺利推进。

原拆原建是一场关乎民生温度与城市智慧的大考。拆的是旧居的窘迫，建的是新家的温暖，留的是城市的记忆，聚的是民心的力量，更体现着城市治理的温度。

摘编自“新闻联播”微信公众号