楼道广告收益该归谁？

随着《上海市住宅小区公共收益管理办法》（以下简称《办法》）正式施行，住宅小区公共收益的“糊涂账”正在被逐步厘清。

根据《办法》第四条，利用全体共有部分获取收入的，应当经过业主大会同意，或者按照公共收益管理专项规约的约定，经业主大会授权的业主委员会同意。利用部分共有部分获取收入的，应当经共同拥有该物业的业主表决同意，或者经业主大会授权的业主委员会同意；但利用部分共有部分的外墙、屋顶从事广告、商业推广等活动的，经共同拥有该物业的业主表决同意后，还应当经业主大会或者经业主大会授权的业主委员会同意。

第十条规定，公共收益依据共有部分的权属不同，分为两类。

全体业主公共收益：指利用全体业主共有的部分（如小区主干道、中央广场、全体共有的配电房等）获取的收益。这类收益归全体业主所有。部分业主公共收益（如楼道广告）：指利用部分业主共有的部分获取的收益。楼道、电梯轿厢、单元门厅等属于该门牌幢的业主共有，因此在楼道内投放广告产生的收益，严格意义上属于该栋楼的业主，而非小区全体业主。

在实际操作中，若物业公司或业委会将本属于“部分业主”的楼道广告收益，混同为“全体业主”的小区公共收益进行统一核算和分配（例如捆绑进行“三七分成”），则构成了对部分业主权益的侵犯。某小区物业公司将各楼栋的电梯广告收入与小区公共区域停车费打包，统一按30%（物业）：70%（全体业主）的比例进行分成。该小区3号楼业主发现后提出异议并举报。经查实，该楼栋业主大会制定的《专项规约》明确规定楼道及电梯收益归本栋业主所有。监管部门依据《办法》认定：物业公司将本属3号楼业主的“部分公共收益”错误地作为“全体公共收益”进行分配，属于违规行为。

对于楼道广告等“部分收益”，建议采取以下措施：单独建账，在财务账簿中为不同楼栋的收益设立独立科目。定向分配，收益主要用于补充该楼栋的专项维修资金，或按该楼栋业主大会的决定使用。 黄友健