“预约时间长”难阻提前还贷潮

“想不到去银行还钱，比从银行借钱还难！”去年末至现在，在全国多地出现了一波提前还贷的浪潮。从多家银行网点的实际操作情况来看，客户要办理提前归还房贷业务大多需要预约，排队时长在一个月以上。“提前还贷”因此屡屡成为进入各大互联网平台话题榜单的热词。

那么，到底是什么促发了提前还贷潮？提前还贷能给客户带来哪些利好？哪些人适合提前还贷？

提前还贷频现预约难

“去年自己攒了一些钱，加上单位年终奖发下来了，又咬咬牙向朋友借了一些，最近决定把剩余的住房贷款全部提前还清，减轻一下压力。”在静安区上班的周女士告诉记者，自己2020年在上海市的郊区买了一套房子，当时的购房贷款利率比较高，所以心中一直存着提前还贷的念头。

抱有与周女士同样想法的人大有人在。事实上，提前还贷的热潮并非近期才掀起。记者了解到，从2022年开始，银行就迎来了密集提前还贷的客户群体，只是在2023年春节前后，这一趋势更为明显，再加上各地不断曝出提前还贷预约难的问题，一时间其网络热度居高不下。

“知乎今年2月2日做过一个简单调查，在484个网友参与的‘你会选择提前还房贷吗’的调研中，选择‘会’的为63%、选择‘不会’的为10%、选择‘还要观望’的为27%。当然此类数据仅仅作为参考，但也充分说明购房者对提前还房贷有比较大的诉求。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进对记者表示。

昨日，记者在嘉定区墨玉路上的几家银行进行实地走访。不过，包括中国银行、建设银行、民生银行等在内的多家网点均未发现排队办理还贷的现象。网点的工作人员表示，最近咨询提前还贷的客户确实多了起来，但是尚未发生在线下排队办理的情况。

另外，记者在走访中了解到，上海地区多家银行提前还贷等待时间普遍处于一至两个月之间。

存量房贷高利率显压力

对于当下提前还贷潮的出现，多位业内人士指出，主要因素包括存量房贷利率较高、理财收益存在不确定性、整体消费观点更偏保守等。尤其是存量房贷利率和现存房贷利率存在一定落差的背景下，预计提前还贷潮预计还会持续一段时间。

格上富信产品经理张怀若在接受采访时指出，许多购房者想提前还贷，最主要的原因是想减少利息支出。“部分存量房贷的利率比较高，购房者提前还贷可以减少利息支出。事实上，过去一年多，银行房贷利率下调主要是通过下调加减点数实现的，而存量房贷利率主要随5年期LPR的变化而变化，加减点数的变化不影响存量房贷利率。受此影响，一年之间房贷利率差扩大。而且最近一年投资市场表现欠佳，收益率较难覆盖房贷利率。”

据诸葛找房数据研究中心统计，今年春节后，郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等诸多城市相继下调了首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%。

而2019年至2021年的购房商贷利率则在历史高位，有部分二线城市首套房利率一度超过6%，5%—5.5%是常规区间。由此可看出，现在许多城市的首套房贷利率已跌了1—2个百分点。表现在还款月供上，购房人每月可少还一两千元。

以商业贷款100万元计算，如果是在2021年房贷利率高位时，以利率5.8%计算，30年期等额本息，购房人每月缴纳月供5900元。如果按照现在最新首套房利率低点3.8%计算，则月供仅为4660元，比前者差距相当明显。

对于存量房贷用户来说，虽然存量房贷利率会根据LPR每年进行动态调整，但是根据贷款合同约定，基于LPR上浮的基点则不会变。因此，很多前几年买房的居民有“高位站岗”的感受，近几年存下一笔闲钱之后，就急于把高利率房贷还掉一部分。

在某银行的网点，记者与相关的信贷负责人还算了一笔账：即一名客户在2020年12月购得一套总价380万元的房子，当时以首套房4.65%的利率贷款了245万元，而后采用等额本息还款法，以当时的利率，贷款期限360期，算上利息月还12633.1元。如果该客户在2023年1月提前还款100万元，则之后月供降为约7000元。“原本的剩余利息总额是186.43万元，提前还款后利息总额降为98.7万元，也就是说利息减少了87.73万元。”这名信贷负责人告诉记者。

“对客户来说，提前归还房贷，主要目的是减少利息支出。我们认为，要重视此类情况，各地要把‘房贷利率下调——房贷提前偿还’之间的关系做系统的研究，从保护购房者权益角度出发，积极为购房者减负。”严跃进指出。

投资收益不佳“萌退意”

引发“提前还贷潮”的原因，除了存量房贷与新增房贷之间的利率差过大之外，还有股票、基金等金融投资市场收益率下降的因素。

2022年以来，我国金融市场波动加剧，股票、基金等价格下行，就连一贯稳健的一些银行理财产品也出现“破净”。在这种背景下，普通居民投资风险偏好本就趋向保守，于是将原来打算用于投资的部分资金用来提前还房贷。

央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果表明，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民比上季减少。

投资理财收益率跑输房贷利率，让一部分购房者认为没必要把钱留在手中进行投资理财，不如直接拿去还房贷。

不过，对于提前还贷的利弊，多位业内人士告诉记者，提前还贷未必适合所有购房者，贷款合同细则约定千差万别，不同地区政策不尽相同，每个借款人的资产情况也不一样，提前还贷要根据自身需求来把握，不可盲目跟风。

特别值得一提的是，有部分房贷利率“站高位”的购房者，正试图以各种方式置换房贷，甚至试图违规转化为利率更低的“经营贷”。存在这类想法的人，需要注意当地政策是否满足“认贷不认房”。部分地区目前“认贷也认房”，在提前还款之后，再贷款的利率就以第二套房来计算，首付比例也提高，贷款年限缩短，并不能降低利息成本。另外，如果是公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，也可以不用考虑提前还款。

提前还贷勿影响生活

一位基金公司人士表示，提前偿还房贷的贷款者需同时具备以下条件：首先是买房的执行利率与目前的房贷利率相比明显高，第二其明确没有其他投资手段可以相对理想地补偿房贷利率的损失，第三其还要有一定量在中长期内完全闲置的资金。“虽然我们没有看到准确的统计，但满足以上条件的贷款者应该是不多的，一旦本轮房贷利率下降最明显的阶段结束，所谓的‘提前还贷潮’会逐步平息。”

另外，在业内人士看来，提前还贷也要注意需要为日常生活支出和未来养老、医疗留足资金。另外，在申请还贷的时候要注意是否有违约金，是否当初签订保证还款期数达到多少期后才允许进行提前还贷，避免提前把资金腾挪出来之后不能立即进行还款。

融360数字科技研究院分析师李万赋在接受采访时就指出，如果房贷者手上没有足够的闲置资金，提前还房贷之后，剩余资金无法满足日常生活所需及应对紧急情况，这是不适合提前还贷的。 本报记者 杨硕