违规代管小区公共收益 物业被处失信记分6分

“地矿物业”被记6分

未经业主大会同意签订的代管协议

“老物业都被记了6分失信分，违规代管的公共收益还是一笔‘糊涂账’！”近日，静安区沪太路1063弄地矿小区业主刘先生向“新民帮侬忙”反映，小区老物业上海地矿物业管理有限公司（以下简称“地矿物业”）因违规代管公共收益，11月已被相关部门处以“失信记分”6分，可问题至今未解决。令他气愤的是，老物业两年间违规代管的公共收益，当前仅返还500多元，“恳请主管部门深入调查，把‘糊涂账’算成‘明白账’，守住业主的‘钱袋子’”。

收入骤降引人疑

刘先生告诉记者，地矿小区第五届业委会于2023年年中成立，至今未换届，负责小区自治事务。2023年7月至2025年6月，小区由地矿物业负责管理；2025年7月，老物业撤场，新物业正式接管。“今年下半年整理小区账目时，我发现公共收益的变化特别反常，越查越心惊。”

刘先生点开“上海物业”监管小程序，向记者展示了小区的公共收益明细：2023年上半年（1月1日—6月30日），业主大会账户“本期收入”达2万余元；可到了2023年下半年（7月1日—12月31日），这一数字骤降至千余元，缩水超九成。更离谱的是，2024年第二季度，公共收益入账金额仅17.86元；2025年第一、二季度，金额又突然反弹至2857.14元、2532.14元。

“收入忽高忽低，毫无规律可言，而且入账时间明显滞后。”刘先生疑惑道，第五届业委会上任后，公共收益不仅金额异常，记账节奏也变得混乱，“入账经常拖延，总感觉不对劲，似乎有猫腻”。

暗箱操作钱代管

带着满腹疑虑，刘先生多次找到属地彭浦镇房办和小区业委会求证，一番追问后，一段未告知全体业主的“暗箱操作”浮出水面。原来，2023年7月，第五届业委会与地矿物业签订《公共收益代管协议》，约定从当月起，小区公共收益由地矿物业代为管理、记账。更为关键的是，协议还涉嫌“私相授受”调整了公共收益补充维修资金的分配比例。

“根据最初的物业服务合同，停车费、广告费等公共收益，地矿物业仅收取25%作为服务费，剩余75%需全额存入业主大会账户，补充小区维修资金。”刘先生透露，可这份代管协议签订后，分配规则被悄悄篡改：原本应全额归入维修资金的75%收益中，仅10%打入业主大会公共账户，剩余65%直接转入地矿物业公司账户，由其“代为保管”。

“从75%缩水至10%，这么重要的分配变更，既没召开业主大会，也没公示征求业主意见，业委会和物业就私下拍板了！”刘先生气愤地表示，小区公共收益属于全体业主，业委会作为业主大会的执行机构，理应维护业主权益，而非伙同物业暗箱操作，“这根本就是越权操作，严重侵犯了业主的知情权和决策权”。

处罚落地钱难退

12月初，记者联系属地静安区彭浦镇房办核实情况。相关工作人员确认，经调查，地矿物业与业委会签订的《公共收益代管协议》，未履行业主大会表决程序，属于违规操作。11月中旬，房办已依据《上海市物业服务企业信用管理办法》，在物业监管平台对地矿物业作出“失信记分6分”的处罚。

据了解，上海物业服务企业及项目经理信用评定基准分为0分，实行失信信息加分制，记分越高失信程度越重。此次地矿物业被记6分，对应“较严重失信行为”，失信内容明确标注为“未每季度末将当季公共收益按照法律法规规定和物业服务合同约定的比例予以结算，并于次月月底前交存至区房管局指定的公共收益账户或业主大会账户（依据沪房规范〔2023〕3号文件）”。

“处罚都下来了，可老物业的违规账目还是没厘清。”刘先生无奈地说，11月底，他看到小区2025年第三季度公共收益入账571.52元，账目标注“其他收益”，备注为“余额转交”。“整整两年，65%的公共收益都由老物业代管，不可能只剩这么点！”刘先生质疑，地矿物业涉嫌隐匿、侵吞公共收益，始终未公示2年来的完整明细账。

记者随后联系地矿小区第五届业委会两名成员，对方均不愿多谈，仅含糊表示“新老物业正在交接，年底前会公示相关明细”。而当记者致电上海地矿物业管理有限公司相关负责人时，对方仅说了一句“不便回应”，便匆匆挂断电话。

城管介入追查中

记者获悉，针对地矿小区公共收益“余额异常”及老物业违规代管问题，属地彭浦镇城管部门已正式介入调查。“公共收益是小区的‘救命钱’，关系到每一位业主的切身利益，绝不能不了了之。”刘先生表示，希望监管部门能彻查地矿物业2023年7月至2025年6月的财务账目，追回被违规侵占的公共收益，同时督促业委会履行职责，定期公示账目，接受全体业主监督。

业内人士提醒，根据《物业管理条例》及沪房规范〔2023〕3号文件，小区公共收益属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自挪用、侵占；调整公共收益分配比例、委托第三方代管等重大事项，必须经业主大会表决通过并公示。业主若发现物业或业委会存在违规操作，可及时向属地区房办、城管部门投诉，或通过法律途径维护自身权益。“新民帮侬忙”将持续跟踪事件进展，助力业主厘清“糊涂账”。

本报记者 夏韵