违反诚信原则，承租人一无所获

众所周知，公房承租人是有权分得房屋动迁利益的。不论承租人是否享受过福利分房，均不影响承租人对房屋动迁利益分配的资格。但是赵某作为公房承租人，在其承租的公房被征收后，通过法院判决，竟然没有获得任何征收补偿利益。

赵某的父亲在上海拥有一套公房（以下简称“系争房屋”），去世后房屋承租人变更为赵某。系争房屋为非独立成套房，厨卫和他人共用，居住条件十分简陋。1989年赵某和唐女士结婚，唐女士婚后将户籍迁入系争房屋。1994年赵某夫妇在本市他处购买商品房后搬出系争房屋。1995年赵某通过房屋中介将系争房屋以8万元价格出售给了汪先生，双方签订了房屋买卖协议，汪先生和赵某在买卖协议上签了字，赵某代表唐女士在协议上签署了唐女士的名字。协议签署的当日，汪先生一次性汇入唐女士银行账户8万元整。汪先生在入住系争房屋后，要求赵某夫妇配合办理变更承租人手续，并把其夫妇二人户口迁出。赵某夫妇先是拖延，后拒不配合，唐女士以自己没有在房屋买卖协议上签名为由要求反悔，提出退还给汪先生购房款，要求汪先生退还房屋，遭到了汪先生拒绝。2008年唐女士因意外事故死亡，之后户籍被注销。系争房屋自1995年8月以来一直由汪先生居住，直至房屋被征收，但系争房屋承租人一直没有变更。

2024年3月，系争房屋被纳入征收范围。同年4月12日，赵某作为系争房屋承租人和征收部门签订了房屋征收补偿协议，拟获得房屋征收补偿款共计498万余元。汪先生得知情况后即找到赵某，赵某依然认为当初的房屋买卖合同无效，愿意退还购房款并给予汪先生适当补偿，但认为系争房屋征收补偿利益应当归属自己所有。

汪先生找到了我们咨询。我们给他梳理分析本案，认为房屋买卖合同有效，系争房屋征收补偿利益应归属于汪先生一人所有，并建议他尽快提起诉讼保全，以查封冻结房屋动迁款。首先，房屋买卖合同应当认定为有效。汪先生为上海户籍，具备购买系争房屋的条件，房屋买卖合同是双方的真实意思表示，虽然当时唐女士户籍在册没有签字，但唐女士提供了收款账户且买方已将购房款汇入唐女士账户，视为唐女士对房屋买卖合同的认可，况且系争房屋早已交付给买方，房屋长期为买方所控制。退一步讲，即便购买时唐女士没有签字同意，但因唐女士已经在系争房屋征收前死亡，唐女士的户口也因死亡被注销，唐女士对系争房屋的公房权利均已经丧失，房屋买卖合同无效的情形已经消失。其次，赵某已经丧失了系争房屋的使用权，汪先生是系争房屋的实际有权使用人。在房屋买卖行为发生后，赵某已经把房屋使用权出售给汪先生，赵某在获得了房屋对价后即丧失了系争房屋使用权，虽然系争房屋承租人没有变更，但赵某仅仅只是形式上的使用权人，汪先生才是真正的房屋权利人。在系争房屋被征收时，房屋征收补偿利益当然应归属于汪先生所有。

后汪先生委托我们代理起诉维权，诉讼过程中我方及时申请法院保全冻结了系争房屋征收补偿款账户。案件的走向和判决符合我们之前的分析和预测，最终法院认为房屋买卖合同有效，认为被告赵某的行为违反了诚实信用原则，判决系争房屋征收补偿利益归属于原告汪先生所有。

上海方洛律师事务所

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