承租人为何没有获得房屋动迁利益

黄女士承租的公房被征收了。但是经过法院判决，作为房屋承租人的黄女士竟然没有获得任何征收补偿利益，这个案子说起来还真有点特殊。

2001年6月，赵先生在上海购买了一套公房（以下简称系争房屋），当时赵先生和系争房屋承租人黄女士签订了《房屋买卖合同》，合同约定，黄女士将系争房屋使用权按市场价转让给赵先生，房屋转让价格为15万元。协议签订后，赵先生按约支付了全部价款。房屋交易后，赵先生一家搬入系争房屋居住，直到房屋被征收。当时，黄女士将公房租赁凭证交给了赵先生，之后赵先生直接向管理公房的物业公司交房租，但是房屋登记原承租人一直没有变更。赵先生夫妇和儿子一家三口的户口于买房后迁入，之后赵先生多次要求黄女士协助其变更承租人，黄女士先是拖延，后无论如何都不肯配合变更承租人。早些年黄女士看到房价快速上涨了，竟然对赵先生说，公房是不能转让的，当时双方签订的转让协议是无效的，要求赵先生给她补偿50万元，否则她就不配合变更承租人。赵先生不肯，承租人变更的事情就这样被搁置了。

2022年3月，系争房屋被纳入征收范围。同年5月，黄女士作为承租人和征收部门签订了房屋征收补偿协议，拟获得房屋征收补偿款共计635万余元。赵先生找到黄女士协商处理问题时，黄女士置之不理。

赵先生找到我们咨询，我们给他梳理分析，认为系争房屋征收补偿利益应全部归属于赵先生一方所有。首先，房屋买卖合同合法有效。因为买卖双方早在2001年就签署了《房屋买卖合同》，买受人已经按照市场价给付了全部房屋价款，且赵先生一家已经在系争房屋实际居住了二十余年，赵先生持有租赁凭证，房屋租金也是赵先生直接向物业公司缴纳的，说明物业公司长期接受了赵先生行使承租权的事实，可以推定出租人（即物业公司）已经知道或者应当知道承租权已经转移，并且在事实上认可了该转让行为，而且赵先生一家人的户籍在买房后迁入系争房屋内，享有公有住房承租的条件和资格。基于上述事实，该租赁权转让行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同法定无效的情形。虽然按照相关规定，公有房屋不能擅自转让，但是鉴于本案的上述特殊情况，结合《上海高院关于审理公租房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》的相关解答，系争房屋的买卖行为应该被认定为有效。其次，黄女士虽为系争房屋承租人，但其承租人的资格仅仅是形式上的，系争房屋的使用权已经通过房屋买卖发生了转移。黄女士已经收取了全部房屋买卖价款，房屋买卖结束后，黄女士已经丧失了对系争房屋占有、使用、收益和处分的权利，当然不应该享有系争房屋征收补偿利益。

后赵先生委托我们代理诉讼维权。在启动诉讼后，为了防止被告黄女士领取征收补偿款，我方向法院申请了财产保全，将系争房屋的全部征收补偿款予以查封冻结。案件走向和判决结果完全符合我们之前的分析和预测，法庭审理后认为，原被告之间签署的房屋买卖合同合法有效，房屋使用权已经转移，黄女士对系争房屋不享有征收补偿利益。最终法院判决系争房屋征收补偿款全部归属于赵先生一方所有。

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