科学改造让小区旧貌换新颜

住房和城乡建设部数据显示，2019年至2021年，我国累计新开工改造城镇老旧小区11.4万个，惠及居民2000多万户。

在各地改造过程中，共提升和规整水电气热信等各类管线15万公里，加装电梯5.1万部，增设养老等各类社区服务设施3万多个。

与新建住宅区不同，老旧小区的改造存在一些难点。一是业主利益难协调。有时难免陷入“一人反对，全员搁置”的困境。二是改造标准不完善。技术规程与标准的缺失，导致基层部门审批依据不充分、审批标准不清晰、审批操作难度大等问题。三是运营不确定性大。前期改造投入高，投资回报率低，难以形成完善的资金链循环。

针对以上问题，目前一些地区已经探索出有益经验。比如：大片区统筹平衡，把一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、旧厂区、城中村、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹，生成老旧片区改造项目，做到项目内部统筹搭配，实现自我平衡；或者跨片区组合平衡，将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目组合，以项目收益弥补老旧小区改造支出，实现资金平衡；或本小区运营增收平衡改造成本，由社会资本先期投入资金，挖掘小区可利用空间，引入居民所需的便民服务业态，通过后续物业服务和使用者付费、空间租金收入，以及可落地的养老、托幼、健康等产业收入，实现一定期限内的投资回报平衡。

从国际上看，发达国家政府多通过出台相应的政策法规，利用法治和财政支持相结合的手段，调动民间改造的积极性。比如日本颁布《住宅区改造法》《老年人住宅法》等一系列法规，指导旧住宅区的更新和再开发进程。此外，一些国家还通过出台法律明确规定旧住宅区、危险建筑物的区分和界定标准，以立法形式保障住宅和公共建筑物进行有计划的定期检修。我国大规模老旧小区改造正在推进中，国外老旧小区改造和后期运行维护方面的经验值得借鉴。

改造老旧小区的民生意义是全方位的：通过更新提升小区基础设施，可以极大提高居民的居住质量；通过打造15分钟生活圈，增建文化休闲、体育健身、社区综合服务、医疗卫生等配套设施，以及养老、托育、家政保洁、便民市场、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施；通过完善小区长效管理机制，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约，共同维护改造成果。一系列改革举措的实施，必将助力老旧小区居民迈向更加美好的生活。

摘编自《人民日报》（作者为中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任）