房屋动迁时承租人变更需慎重对待

余先生的父母留下来的公房被征收了。余先生和弟弟余某两家人因房屋征收补偿问题引发矛盾，最终余先生把余某一家告上了法庭。

余先生的父母育有二子，即余先生和余某。父母在上海有一套承租公房（以下简称系争房屋），承租人为父亲。上世纪七十年代，余先生作为上海知青去了安徽某地，在安徽结婚成家，1975年生有一子小余。1989年6月，小余按照知青子女回沪政策，户口从安徽迁入系争房屋内。余某虽然反对侄子的户口迁入，但当时碍于老父亲的余威，也未敢执意阻拦。但因系争房屋面积非常狭小，故当年小余在系争房屋附近租房居住就读中学。1990年1月，余先生夫妻二人的户口从安徽迁入系争房屋内。1991年，余先生的父母先后去世。1992年4月，余某在单位享受了福利分房，房屋受配人是其夫妻和女儿一家三人。但是余某一家三人依然占据系争房屋不肯搬离，由此引发两家矛盾，导致余先生一家一直在外租房居住。

2019年3月，系争房屋所在地块因上海旧改被纳入征收拆迁范围，征收时系争房屋有余氏兄弟两家共计六人的户籍在册。征收基地的第一轮征询时，余某找到哥哥余先生协商，要求余先生同意他做新承租人，将承租人变更至他本人名下，还哄骗余先生说，系争房屋必须要协议确定新的承租人，有了新承租人才能代表该户签约，余先生对此将信将疑，暂时没答应。后余某又找到系争房屋的物业公司，要求物业指定自己做系争房屋的新承租人。

余先生找到了我们咨询，我们给他梳理分析，认为本案系争房屋的征收补偿利益均归属于余先生一家所有，弟弟余某一家无权分得征收补偿利益。首先，因为根据相关规定，余某一家三人已经在上海他处享受过福利分房，不能再认定为房屋同住人，无权分得征收补偿利益。而余先生一家虽然没有在系争房屋实际居住，但因户籍登记在册，不能居住的原因是由于房屋居住困难和家庭矛盾，根据相关规定，此情形并不丧失系争房屋同住人地位。其次，对房屋征收时的公房承租人变更要慎重对待。上海高院关于公房征收补偿款分割意见中明文规定：“本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。”换句话说，只要是系争公房的承租人就有权分割房屋征收补偿利益，无论该承租人是否享受过福利分房和动迁利益，都不影响他作为承租人参与征收补偿利益的分配。因此一方同意另一方成为新的承租人，实际上等于认可该新的承租人参与征收补偿利益的分配。征收实务中，在该户家庭内部对征收补偿利益分配达不成一致的情况下，作为管理公房的物业公司，一般不再指定新的承租人，因为指定承租人往往意味着新指定的承租人铁定会享受房屋征收补偿利益，指定承租人的结果往往会激化家庭内部矛盾。因此在这种情况下，征收部门最常见的办法是针对该户指定签约代表，而非指定新承租人。

鉴于余先生的坚决拒绝态度，承租人没有变更。征收部门最终指定余某为该户签约代表。因兄弟间就内部分配达不成一致，余先生作为原告委托我们代理起诉维权。案件的走向和判决结果符合我们之前的分析预测，最终被告余某一家三人被排除公房同住人地位，法院判决全部征收补偿利益归余先生一家所有，案件以原告的胜诉而告终。

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