转型再出发 外高桥集团在下“大棋”

今天，上海首单仓储物流基础设施REITs（不动产投资信托基金）启动发售，并计划于12月25日上市。

上海外高桥集团股份有限公司（以下简称“外高桥集团”）通过金融创新工具，服务区域实体经济，从原来以产业园区开发为主，转向产业园区开发和产业组织发展并重，为浦东乃至上海产业的根植和发展提供更好的发展空间和专业平台。

酝酿已久

11月20日，外高桥集团作为原始权益人、华安基金管理有限公司作为基金管理人、国泰君安证券股份有限公司担任财务顾问的“华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”获批（证监许可[2024]1623号）。这也是上海首单仓储物流基础设施REITs。

“如果按照传统的开发模式，从拿地到建设，这些投入都是一次性、集中性的重资产投资。如果一直这么滚动下去，资产负债率会越来越高，租金收入不足以支撑公司快速发展。”外高桥集团党委书记、董事长俞勇说，从两三年前，外高桥集团就开始酝酿这项金融改革。“希望通过一系列资本市场的运作，最终能够让集团逐步转型，也是改革开放再出发的体现。”

据悉，外高桥集团承担着外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区（二期）和森兰国际社区的综合开发、招商引资、产业培育、物业运营和管理服务。本次申报发行基础设施公募REITs的四个仓库项目，均位于外高桥物流园区（二期）内，合计建筑面积约14.92万平方米，项目运营年限在6年以上，与承租户合作良好，租约稳定，平均出租率95%，租金收缴率接近100%。

俞勇表示：“对于外高桥集团而言，可以实现较快回笼资金，投入老旧物业厂房的更新、可建设用地的开发和建设等，又能招引相关企业入驻，使得产业不断蓬勃发展。”

三大特征

此次REITs项目所在地外高桥物流园区（二期），距离外高桥港仅1公里。该区域半径3公里范围内，高速公路、高架道路和跨江隧道纵横交错，为货物集散提供了高效的通行保障。轨道交通6号线、10号线和拟建的轨道交通20号线，为工作人员提供了便利的通勤保障。沪通铁路及外高桥港装卸线建成后，将实现海铁公路多式联运。优越的区位优势，为本次发行的仓储物流基础设施项目的长期稳定运营提供了有力保障。

“流动性、掌控性、收益性，是这个REITs项目比较显著的几个特征。”俞勇介绍，首先，发行REITs后，真正持有这些物业的“股东”是基金，有利于改善资产流动性。其次，外高桥集团自身作为原始权益人，也会参与基金的战略配售，会持有不少于20%的份额，即8000万份，在5年内不允许交易。因为采用受托运营，外高桥集团仍可以主导、掌控这些空间载体未来的产业方向。

除本次发行入围的4个项目外，截至2024年6月30日，外高桥集团持有各类可出租物业近400万平方米，出租良好，租金收入稳定。这将为后续可持续扩募提供了充足的资源储备。

外高桥集团相关负责人透露，将在本项目发行成功后，关注市场各方反馈，积极筹划下一步扩募工作。 本报记者 宋宁华