被“追回”的房屋动迁款

杨先生父母留下的房屋被征收了。征收时杨先生才知道，房屋产权早已过户至弟弟杨某名下，动迁款也即将全部被杨某拿走。协商无果后，杨先生依法提起诉讼，最终“追回”了属于自己的房屋动迁款。

杨先生父母育有两个孩子，即杨先生和杨某。1988年，父亲在其单位分得一套公房。1994年父母将上述公房购买成产权房（以下简称“系争房屋”），产权登记在父亲一人名下。2001年母亲突发疾病死亡，之后父亲一直跟随杨先生一家生活，生活上全靠杨先生夫妇照顾。2014年1月，杨先生因为工作原因去了国外，直到2021年底才回沪。杨先生出国期间，把老父亲交给杨某照顾。2016年初，老父亲因病致思维不清。

2023年6月，系争房屋被纳入征收范围。在房屋征收征询过程中，杨先生才获悉，2018年5月，系争房屋产权已过户至杨某一人名下。原来在杨先生出国期间，父亲以签订房屋买卖合同的方式将系争房屋过户至杨某一人名下，而杨某未支付任何房屋价款。杨先生凭自己对父亲的了解，认为老人是不可能把自己的房屋赠与杨某的。杨先生试图找杨某了解情况，杨某先是避而不见，后干脆和杨先生摊牌，把系争房产过户到自己名下，是父亲的真实意思表示，系争房屋现已是自己的了，杨先生没有任何房产份额。2023年8月4日，杨某作为系争房屋产权人和征收部门签订房屋征收补偿协议，拟获得房屋征收补偿款740万余元，且坚决不愿和杨先生分享征收补偿款。

杨先生找到我们咨询。我们给他梳理分析，认为其老父亲和杨某签订的房屋买卖合同应当为无效，系争房屋的征收补偿款应当按照析产后的实际产权份额，在实际产权人之间予以分配。首先，该房屋买卖合同为无效合同。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，房屋买卖合同所约定的房屋购房款实际并未支付，故系争房屋过户到杨某名下的结果系基于双方所签订的房屋买卖合同所隐藏的赠与和受赠的真实意思表示，双方实际并无买卖系争房屋的真实意思表示。故上述房屋买卖合同应当为无效合同。其次，系争房屋过户至杨某名下的物权变动应为无效。系争房屋是否基于赠与法律关系而发生所有权的变动，取决于老父亲对系争房屋是否有权处分。系争房屋产权为父母亲婚姻关系存续期间所购买，显然属于夫妻共同财产。在老母亲去世后，系争房屋并没有析产继承，产权虽登记在老父亲一人名下，但实为老父亲和其他继承人共有的状态，故老父亲对系争房屋无权处分。该处分行为并不产生物权变动之效力。

后杨先生委托我们代理诉讼维权。鉴于房屋进入征收程序后，法院对产权争议不再单独受理，故我方直接起诉要求分割系争房屋动迁款，在共有纠纷中一并处理房屋买卖合同无效的问题。法庭认定杨某和老父亲签订的房屋买卖合同无效，系争房屋仍为父母的财产，动迁款应由法定继承人予以继承。最终法院判决系争房屋征收补偿款由原被告均等分割所有。

上海方洛律师事务所

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