代持人暗售房产，实际权利人如何维权

周某因不具备购房资格，以表弟赵某名义购买了一套房屋，产权登记在赵某名下。后赵某未经周某同意，擅自将房屋出售给第三人。周某得知后，通过诉讼依法维护了自身权益。

周某在沪经营建材生意多年，积蓄颇丰，名下有数套房产。2018年，经中介介绍看中一套上海的产权房（以下简称“系争房屋”），市值约500万元。彼时上海仍执行住房限购政策，周某已无购房资格，便找表弟赵某商议，以赵某名义签订购房合同并办理产权登记，购房款全由周某支付。双方签有书面代持协议，约定系争房屋实际归周某所有，赵某仅代为挂名，未经周某同意不得处分。赵某当时收入微薄，周某不仅让其搬入系争房屋免费居住，还帮他介绍工作，赵某心怀感激，一口答应。此后数年间，系争房屋一直由赵某居住，物业费水电费均由周某按月转账缴纳，房屋维修亦由周某安排。2023年，赵某因投资失败欠下巨额债务，债权人频繁上门催逼。赵某走投无路，想到自己名下还登记有一套房产，便起了贪念，瞒着周某找到中介挂牌出售。虽然房价和购房时相比价格下跌，但市价仍达350万元，赵某竟以255万元价格卖给钱某，并办理了过户登记。周某直至收到物业公司电话通知，称新业主已来办理更名手续，方才得知房屋已被售卖，当即找赵某质问。赵某振振有词地称产证登记在他名下，他有权处分。周某气愤不已，但赵某已将售房款大部分用于还债，追回无望，无奈之下周某将赵某及钱某一并诉至法院，请求确认买卖合同无效并返还房屋。

周某找到我们咨询。我们给他梳理分析，认为本案涉及两个核心问题。第一，关于系争房屋的实际权利归属。根据民法典第二百零九条规定，不动产物权的设立和转让经依法登记发生效力。系争房屋虽登记在赵某名下，但购房款系周某全额出资，双方签有书面代持协议，周某系实际权利人。代持协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。赵某仅系名义登记人，未经周某同意擅自出售系争房屋，属于无权处分。第二，关于买受人钱某是否构成善意取得。根据民法典第三百一十一条规定，善意取得须同时满足受让时善意、以合理价格转让且已办理登记三个条件。本案中赵某售价255万元，明显低于市场价350万元，不属于合理价格。钱某作为买受人，在交易价格明显偏低的情况下未尽合理审查义务，不构成善意取得。

后周某委托我们代理诉讼。案件走向和判决结果与我们的分析一致。法院经审理认为，系争房屋虽登记在赵某名下，但实际权利人为周某，赵某未经周某同意擅自出售系无权处分。钱某购买价格明显低于市场价，未尽合理审查义务，不构成善意取得，判决赵某与钱某之间的房屋买卖合同无效，系争房屋产权恢复登记至周某名下。一审判决后各方均未上诉，判决已产生法律效力。赵某败诉后追悔不已，事后坦言当初以为产证在自己名下就可随意处分。此案提醒大家，借名买房存在重大法律风险，应签订书面代持协议并妥善保留全部出资凭证。实际权利人发现代持人擅自处分房产后，应及时通过诉讼依法维权，并可主张买受人不构成善意取得以阻却产权变动。

上海方洛律师事务所

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