还贷延后首付更低 市民追加购房预算

在嘉定区绿城嘉定璟园项目售楼处，原本打算选购500万元左右小三房的购房者，受惠楼市新政利好，临时将购房预算提高至1000万元，让家庭置业计划一步到位。“8·28新政”上海细则与“沪八条”落地，申城楼市出现两个明显变化：一端是购房者“首付更低、还贷更晚”，可以根据家庭需要提高购房预算；另一端是新老政策交替，新房供应进入收缩通道，存量房与二手房随之被盘活。这轮新政，把“买得起”与“有得选”两件事，一起往前推了一步。

“买得起”门槛降低了

距离轨交11号线嘉定新城站约1.2公里处的绿城嘉定璟园项目将在11月首开。日前，销售人员方宇翔在售楼现场向记者复盘了新政落地一个月来环线外项目最直观的变化：不是降价，而是客户信心和预算的双双提升。“我们项目地处环线外，享受两个政策的叠加利好。”方宇翔算了一笔账：“沪八条”出台后，环线以外二套首付从20%降到15%；叠加“上海细则”，若购买新政后拿地的项目，付完首付款后要等两年才还贷款，这两年时间里原本被占用的资金得以回流，购房者更有信心选择更适合自己的房源。

这套组合拳的着力点在需求端。8月21日起施行的“沪八条”明确，购买外环外住房的二套商业性个人住房贷款，最低首付比例由20%降至15%，同步放宽住房公积金提取范围与额度，并对“以旧换新”购房贷款给予单套最高5万元、置换外环内存量住房再叠加3万元（合计上限8万元）的阶段性补贴。9月28日施行的“8·28新政”上海细则调整了放款节奏：新政后取得预售证的项目，个人住房按揭贷款须待项目竣备后才发放，购房者“先付首付、见房还贷”。

“我们接待的一组客户原先预算500万元，计划选购小三房。”方宇翔回忆，受系列新政影响，考虑到未来计划生二胎、与丈母娘三代同堂，他们把购房预算追加到1000万元。“现在有了近两年的还贷缓冲期，他们决定比较145平方米和175平方米的户型，一步到位。”“这几天我接待了很多年轻人，不少人是同事、朋友结伴来看房。”长宁内环保利“苏河珺”项目销售人员王宁安介绍，“客户现在只需要付首付，两年后交房才开始还房贷，而且当前房价已经锁定。”

方宇翔把这种安排概括为购房者的“双保险”：既能以更低首付提前锁定心仪房源，又能等到看见房子才还贷，中间两年的居住成本也降低了。更重要的是，近两年的竣备放款周期恰好解决了置换链条的痛点，购房者不用急着先卖旧房，可以到新买的房子快竣备放款或快要交房的时候再去卖，资金与居住的衔接都理顺了。

二手房交易量大增

新政的另一层变化，藏在供应端。预售政策调整后，商品住房项目申请预售须达到主体结构封顶，过去拿地后4至6个月即可预售，如今从拿地到具备预售条件至少要1年至1.5年，开发周期拉长。新老政策交替，意味着未来两年新房供应进入收缩通道。“供应收缩的另一面是存量被激活。”上海易居研究院副研究员严跃进介绍，此前外环周边部分区域新房供应量大、去化偏慢，如今在配套政策利好带动下，市场成交逐步回暖、明显提速。一是动拆迁房票，房票客户拿着政府动迁款购房可享受优惠，在原有拆迁款的基础上获得一定程度“膨胀”，从而带动周边项目去化；二是首付降低，降低购房门槛。10月11日，上海二手房成交1615套、成交面积12.46万平方米，为近6年来第三高交易量。上海正加速迈入以二手房为主导的存量房时代。中原分析师卢文曦指出，二手房占比持续提升，是城市发展到成熟阶段的必然趋势，二手房凭借高适配性成为市场稳压器，承担起激活楼市流动性、满足居住需求的核心作用。

从更长时间维度看，新政的落点不止于交易环节。现房销售的有序推行，让商品房销售由“预期交付”转向“实物交付”；项目开发公司制、“好房子”建设要求的落实，把房企的竞争重心从规模与周转引向产品品质与交付能力；开发贷款与项目建设进度相衔接、按揭资金受托支付等安排，则让金融资源的投放与工程进度挂钩。上海联城房地产评估咨询有限公司钱诗洁表示：“未来新房赛道不再拼简单的区位和价格，核心比拼产品品质。”严跃进分析，短期看是成交与预期的修复，中期看是房企经营模式的调整，长期看则是行业规则底座的重构。随着地方细则持续落实、新老项目平稳衔接，两大变化有望在后续市场运行中进一步显现。 本报记者 杨玉红