好心借房给亲戚，动迁时发现被“偷走”

郑先生曾购买了一套租赁公房，二十年不曾居住，直到房屋被征收才发现该房屋的征收补偿协议已经被他人签订，原来房屋承租人早已变更为他人。莫名其妙房子“被偷走了”，究竟是怎么回事？郑先生能不能要回征收补偿利益？一番辗转，他找到了我，希望讨回公道。

1997年郑先生用六万元人民币在上海某中心城区购买了一套承租公房，成为了该公房的承租人。1998年家住上海郊区的远房表妹黄女士找郑先生协商，想把其儿子小杨的户口迁入涉案房屋内以图在市区方便上学。郑先生经不住其表妹的诉苦和恳求，就答应把小杨的户口迁入了涉案房屋。

小杨只是借用学区房户籍资格在附近学校就读，并没有在涉案房屋内实际居住，之后房屋由郑先生出租并收取房租。2003年6月郑先生因经商去了澳大利亚，委托黄女士将房屋对外出租，最初的两年郑先生收到了黄女士代为出租的房租，之后黄女士就不再给付。考虑到表妹一家经济状况不好，郑先生对此并没有计较。2018年4月郑先生回国定居后偶然得知，自己的房子早在几个月前就被征收了，小杨的父亲老杨已经作为该房屋的承租人和征收单位签订了征收补偿协议，拟获得征收安置补偿款560万余元。原来早在2004年8月黄女士及其丈夫老杨的户口就迁入涉案房屋，2005年3月房屋的承租人变更为小杨，2006年10月房屋的承租人变更为了老杨。户口不在涉案房屋的郑先生，房子就这样被别人“偷走了。”

郑先生多方打听找到了我咨询。我给他分析梳理案情，认为这是典型的房屋侵权。涉案房屋是郑先生购买的公房，虽然其户口不在房屋内，但其公房承租人的地位毋庸置疑，其对涉案房屋当然享有居住和收益的权利。黄女士一家和郑先生并非直系亲属关系，郑先生并无义务解决他们的居住问题，小杨的户口迁入纯属郑先生帮助性质，至于黄女士和老杨的户口迁入时，均未经郑先生的同意，其对涉案房屋并不享有居住权。涉案公房两次变更承租权人手续均系伪造，侵犯了郑先生的承租权，两次承租人变更均可以依法撤销。至于征收补偿利益，上海高院关于房屋动拆迁补偿分割民事案件的解答中明确规定：通过市场买卖取得的使用权公有房屋被拆迁后，所得到的货币补偿款，一般应归出资人所有。因此本案全部征收补偿款均应该归属于郑先生所有。

后郑先生委托我代理诉讼维权。我们首先起诉要求撤销涉案公房两次承租人变更，将承租户名恢复为原承租人。在本案胜诉后再次起诉分割动迁利益，要求全部征收补偿款归属原告所有。案件的走向和结果完全符合我之前的预测，法院最终判决全部征收补偿款归原告所有，案件以郑先生的胜诉而告终。

上海方洛律师事务所 韩迎春律师

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