用好“养老金”让房子延年益寿

姚丽萍

车，要年检，要保养。房子呢？

维修资金，房屋“养老金”。如今，申城2000年左右开发的小区陆续进入大修期，居住要安全，房子要延年益寿，不能不用好“养老金”。这笔“养老金”，该怎么用，不够用了，怎么办？

上周，黄浦区“民法典视野下预防性法律制度论坛”回答了不少“业主关注”。可以肯定的是——房子，定期维护，必须的；维修资金，该用就用，该续筹就续筹。

小区房龄到了二三十年，自然会出现安全隐患，也有很多设备需要维修。问题是，维修资金，够用吗？要是所剩不多，修外墙、修电梯，修各种设备，那一定是要续筹专项维修资金。但基层实践，却会遇到“最该着急的不着急”。

一些小区房屋该大修了，社区治理“三驾马车”中的居委会、物业公司，都愿意积极配合街道防范风险，但业委会很为难——用钱，容易吗！物业向业委会提出申请要求使用资金大修。业委会一查账，维修资金没多少了！续筹吧，算一下，业主每户要交七八千元。有的业主说，买房时已经缴纳过维修资金了，续筹，法律依据有吗？

续筹，还真有法律依据。

民法典第278条说：业主可以共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金。业主共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。同时应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

法言法语，总是很拗口。翻译下，小区房子老旧了，电梯设备老旧了，如果打算续筹，程序是，必须有“双三分之二”参与表决，然后要经过“双四分之三”同意，应该说，这样的制度设计，确保了续筹是“多数人意愿”。

不过，这些比例发生效力，是“通常情况”，具有普遍性、一般性。比如，你家小区住着还行，外墙、电梯，都还没有安全隐患，不会掉下来伤人，只是房屋“养老金”有点少了，业委会很负责任，未雨绸缪，一合计，动议续筹，请业主们表决吧。

可是，若要遇到“紧急情况”、“非常情况”，有没有强制续筹呢？有。看看《上海市住宅物业管理规定》，就知道——当专项维修资金余额不足首期筹集金额30%时，那就赶紧准备二次筹集吧。电梯安全、外墙安全，小区公共安全，都是要花钱维护的，该用就用，该续筹就续筹，有备无患，安全第一！

续筹，业主怎么缴付？业主委员会可以通知开户银行，向业主发放交款通知，业主在90天内依法补交。若业主不交，由业委会提起诉讼。业主在转移、抵押房屋时，需要提交足额缴纳维修资金凭证，不然，不得转移、抵押。

房子“养老金”，怎么用，其实，从国家大法到地方立法，都有说法。或许，更多时候，这笔“养老金”怎么用，不是法律问题，而是观念问题。

买了房子，住进去，真不是一劳永逸的事。想想看，房子，差不多就是你我这辈子最大的不动产。车，尚且要定期保养，遑论房子。用好“养老金”，让房子延年益寿，也是最最紧要的财产安全。