小区地下车位今后只售不租？

小区地下车库入口

新理想花园小区

坐标：松江区荣乐西路758弄新理想花园小区

事由：今年3月起，小区地下车位的产权方宣布在租赁到期后，不再向业主提供车位租赁。公告一发布，引得许多业主抱怨连连

地下车库车位“只售不租”，租赁车主遭遇停车困局，这桩车位“售与租”之间的纠纷发生在松江区荣乐西路758弄新理想花园小区。3月起，新理想花园地下车位的产权方宣布（见上图）在租赁到期后，不再向小区业主提供车位租赁。公告一发布，许多业主表示不满。产权单位对小区车位“只售不租”的做法究竟合法吗？业主们能否继续租赁地下车位？本报记者就此展开调查。

182个停车位正售卖

业主陈女士表示，小区21号和100号地下车库的产权方是上海佳管物业管理有限公司，4月中旬，佳管物业委托了第三方公司销售车位。陈女士说，现在地下车库车位变成了“只售不租”，地面车位又几乎饱和，停车难问题凸显，这样的做法完全在“逼迫”业主购买车位，让人难以接受。

网上公开信息显示，新理想花园的开发商名为上海天圆方房地产开发有限公司，上海佳管物业有限公司100%控股这家开发商。通俗点说，两家公司实际上算是“一家人”。

记者以业主身份致电地下车库销售方。一位销售人员回答，新理想花园的产权车位售卖价在12万元左右，产权70年，现在已经启动销售。对方还说，业主如有质疑，可以到销售点查看车位产权证等相关资料。

记者又联系到服务小区的上海翔禧物业管理有限公司。翔禧物业相关负责人说明，佳管物业的确是小区地下车库的产权单位，此次共售卖182个停车位。但对于业主不满的“只售不租”，小区物业方认为，产权单位有权售卖自己名下的车位，所以无从指责。

限制业主权利不合理

京大(上海)律师事务所律师程治国告诉记者，上海佳管物业管理有限公司作为所有权人，有权以出售、附赠或者出租方式处分车位，但宣布不再对业主租赁车位很可能将承担法律责任。

他指出，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。因此，建筑区划内的地下车位，应首先满足业主的需要，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定车位的归属。其公开向小区业主出售，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。

《上海市住宅物业管理规定》第六十二条规定，物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以“只售不租”为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。

程治国律师表示，上海佳管物业管理有限公司的地下车位尚未全部出售，在仍有空余的情况下，停止向小区业主出租车位，属于限制、剥夺了业主依法享有的上述权利，与法规不符。

预计下个月协商解决

新理想花园大部分业主反对车位“只售不租”，其实更多来源于小区停车位的紧缺。一旦地下车库车位不能租赁，公共的地面车位必将无法满足业主们的停车需求。截稿前，记者了解到，在业主投诉和“帮侬忙”介入下，目前未出售的地下停车位将继续按月出租。业主透露，关于地下车位的出售，还有地面停车位如何重新规划，居委会和业委会预计在下个月征询业主意见，协商解决。

本报记者 夏韵