选聘新物业，还是续聘老物业？

普陀区常高公寓 本报记者 杨玉红 摄

普陀区常高公寓建于1997年，小区自交付以后，一直由沙田物业提供物业服务。2022年3月，物业服务合同到期。当年9月，小区新一届业委会当选后，开始着手与物业企业商量签约事宜。由于小区物业服务费已经十多年未调整，物业企业成本压力较大。沙田物业提出“续签物业服务合同、同步提高物业费”的要求，建议物业费上调0.64元/平方米。

续聘，还是重新选聘？

业主们听说物业费要上调，议论纷纷：“为啥要涨物业费？”“不建议续聘老物业”“重新聘一家收费低的物业公司”……

“我们面临两个选项，要么‘续聘老物业、并上调物业费’，要么‘选聘新物业’。”业委会主任李础农回忆道，在曹杨新村街道和普陀区房管部门指导下，业委会与居委会沟通商量后，决定提出两个方案征询全体业主意见：一个方案是续聘沙田物业并上调物业费；另一个方案是通过公开招标重新选聘一家物业企业。

拿着征询单，不少业主陷入了两难：“老物业在小区服务十多年了，管理规范，让人放心”“新物业能提供什么服务标准？如果降低服务标准，更糟心”……最终，书面征询单统计结果显示，73.72%居民选择了“续聘老物业”。

调价，涨多少才合适？

接下来要面临的问题就是：“物业费涨多少才合适？”

多层住宅业主的反对声音最大。小区多层住宅党支部书记陈似珍说：“多层住宅原本物业费为1.05元/平方米，一次性涨价超过50%，不少老居民表示‘接受不了’。”

“我们提交上调0.64元/平方米的方案，参考了多方数据。”沙田物业副总经理叶林说，一方面，小区物业费十多年未调整了，其间服务成本增加了不少，且续签合同为五年，预示着未来五年增加的人力成本要分摊进去；另一方面，第三方专业机构对小区物业服务价格的评估结果显示，多层住宅物业费为1.58元/平方米，高层住宅物业费为2.11元/平方米。此外，上海市住宅物业服务价格监测信息平均值表明，普陀区多层商品住房为1.48元/平方米、高层商品房为2.07元/平方米，内环至中环区域的多层商品房为1.38元/平方米、高层商品房为1.96元/平方米。“我们唯一的欠缺是，没有考虑到业主们的心理预期。”

于是，在小区党员学习活动、楼组长会议、业主代表会议上，业委会先后发放了数百份物业费调价幅度征询单。调研活动持续了3个多月，统计结果表明超过70%的业主选择了“同意上调0.3—0.4元/平方米”。

“小区物业服务人员有21名，这个调价幅度很难持续。”叶林直言。针对这一情况，小区“三驾马车”又先后邀请楼组长、居民代表召开20多次协商会，根据业主反馈的意见，向物业企业提出了“在不影响小区居住品质的基础上，适当压缩物业服务人员”的建议。同时，约定在合同期内，将物业费上涨幅度与最低工资指导线调整幅度挂钩，适当消化人力成本上涨产生的压力。

这一经过反复讨论、征询意见的调价方案在后来召开的业主大会上高票通过，并于当年开始执行。本报记者 杨玉红