头顶上的安全，到底如何守护？

3月22日晚上7时许，黄浦区制造局路567弄西凌新邨一高层住宅楼15楼外立面坠落，一过路居民被砸中，经抢救无效不幸身亡（详见本报3月23日7版）。悲剧发生后还不到24小时，3月23日下午4时30分许，长宁区威宁路258号天申综合大楼又现外立面高坠险情，一路人被砸落后四处飞溅的瓷砖碎片伤及腿部（详见本报3月24日8版）。

外立面脱落，应该由谁负责、由谁维修？头顶上的隐患，应该由谁排查、由谁检测？面对市民的忧虑和疑惑，本报记者连日来多方探询，试图解开这一连串的问号。

1 外立面脱落，谁担责？

上海实行房屋使用安全责任人制度，所有权人为安全责任人；所有权人下落不明或者权属不清的，使用人为安全责任人。3月1日正式实施的《上海市房屋使用安全管理办法》明确：根据“谁的房子谁负责、谁造成的原因谁负责”的原则，落实包括玻璃幕墙、外墙面、空调支架在内的种类繁杂的高空坠物隐患处置责任。而作为被委托方，物业服务企业要对房屋共有部分的使用安全情况进行日常巡查，必要时应立即采取应急防范措施。

2 外立面归谁所有，修缮由谁决定？

《上海市住宅物业管理规定》明确，住宅房屋外墙属于同一幢房屋全体业主所有，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。

3 外立面有无质保期？

所有商品都有质保期，使用中都会折旧，房屋也一样。2000年6月建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二款规定，正常使用条件下，与房屋建筑工程外墙面防水有关的保修期限为五年，与防水无关的为两年。

4 超过质保期，外立面维修费用由谁承担？

自工程竣工验收合格之日起计算，超过保修规定期限，住宅建筑外立面维护修缮的费用实际将由业主承担，需经业主大会表决动用维修资金。

5 外立面有无标准使用寿命？

经向多个相关部门咨询获悉，不同建筑外立面使用寿命不一，与住宅建筑外立面墙面采用的材料、施工工艺密切相关，同时有设计问题、人为因素等。无论常见的普通涂料，还是石材干挂、真石漆、铝板等近年来比较流行的高端外立面材料，施工操作多以人工为主，“手工活”比例高，装配施工并没有完全实现工业化、标准化，存在人为不定因素，日积月累、风吹雨淋后，风险同样存在。

6 外立面为何会空鼓、脱落？

通常，一般居住住宅的使用寿命至少为50年，但建筑外立面空鼓、脱落成因复杂：饰面层材料自身原因、大气温度影响、砂浆配比计量不准确、抹灰时基层清理不干净或不彻底、找平层表面不干净或不够粗糙、细节节点处理不规范等，都容易造成外墙剥落、檐口水泥块坠落。尤其是以前住宅建筑采取“外保温”，结构施工后做好保温层，抹灰后再粘上一层保温层，再抹灰施工外立面，层层加码，外立面厚度增大，任何一道工序不规范，都将增加后期脱落的风险。

7 外立面需要多久“体检”一次？

唯一能防患于未然的，就是使用中做好日常排查，发现外立面空鼓、裂缝、脱落，及时报修、排除险情。《上海市房屋使用安全管理办法》更是明确，房屋所有权人为房屋使用安全责任人，需每年对房屋体检一次。房屋使用安全责任人要根据房屋用途、结构类型、使用年限等，对房屋进行常规安全检查，频次不得少于每年一次，安全检查范围包括外墙墙面等。

8 为外立面“体检”，该找谁？

记者从上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站了解到，上海市备案的房屋质量检测单位有14家。目前，通过红外热成像检测技术，结合敲击法验证，以及局部取样、采用拉拔法检测粘结强度等，可以检查到外墙饰面层空鼓、风化、脱落等高坠风险。

9 “体检”费用是多少？

除了仪器技术检测，结合相关数据测算，“体检”建筑外立面一般按照建筑外墙面积单位收费，单价约8元/平方米至10元/平方米不等。 本报记者 王军