公募REITs“整装待发” 普通投资者也可参与

REITs降低了投资者布局优质不动产项目的门槛 图IC

什么是REITs？

机构投资者翘首以盼的REITs，在个人投资者群体中知名度并不高。

从官方定义来讲，REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证，汇集投资者资金购买不动产，并委托专门的机构进行投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的证券工具。通俗地说，股票型基金买股票，债券型基金买债券，而公募REITs则是买不动产，比如说本次获批的9个项目中便包括高速公路、产业园区、仓储物流等。

REITs起源于上世纪60年代，是全球金融市场中与股票、债券并列的大类配置资产之一。目前，美国、日本、新加坡等超过40个国家与地区已制定REITs相关法规，全球上市REITs总市值超过2万亿美元。其中，美国REITs市值超过1.2万亿美元，包括日本、新加坡等在内的亚洲市场REITs市值近3000亿美元。

本报记者 杨硕

首批基础设施公募REITs产品即将面世，增添一个投资新品种。

5月17日晚，沪深证券交易所发布公告称，首批9单基础设施公募REITs项目经沪、深交易所审核通过并向中国证监会申请注册后，正式获得中国证监会准予注册的批复，标志着沪、深证券交易所基础设施公募REITs试点进程又跨越了一个重要的里程碑。

首批9只REITs中，上交所的5单所涉项目分别是：张江光大园封闭式基础设施、沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施、首创水务封闭式基础设施证、苏州工业园区产业园封闭式基础设施、普洛斯仓储物流封闭式基础设施，深交所的4单分别所涉项目是：首钢生物质封闭式基础设施、招商蛇口产业园封闭式基础设施、广州交投广河高速公路封闭式基础设施、盐田港仓储物流封闭式基础设施。

1 与公募基金多有不同

据平安基金相关人士介绍，目前国内已有的类REITs产品债权属性更强，而公募REITs强调“权益型”和“浮动收益”。权益型REITs具有介于股票和债券之间独特的风险收益属性，能够降低投资组合波动率，并提升投资组合的收益。

记者了解到，和债券相比，基础设施公募REITs无固定利息回报，但是有稳定强制的分红机制，并在此基础上有资产增值带来的份额价值提升预期。REITs依靠于资产本身现金流产生能力，同时对管理人的运营能力和资源禀赋要求较高。

另外，公募REITs和类REITs的核心区别在于：前者是长期限权益型永续运作产品，可通过物业的真实出售来达到资本变现，后者更偏向于有期限的“明股实债”产品。

而在业内人士看来，与普通的公募基金产品相比，公募REITs产品的不同之处主要有三个方面：

一是投资标的不同 基础设施公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的不动产作为底层基础投资资产。普通的公募基金通常以上市公司股票、债券等作为主要投资标的。

二是收益来源不同 基础设施公募REITs产品的收益来源，主要是经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益，对于高速公路等基础设施，收益来源更多由不动产经营收益构成。普通的公募基金除获取股息、利息收益外，灵活调整投资组合配置，资本利得收益显得更重要。

三是产品定位不同 基础设施公募REITs产品作为“自下而上”搭建的“资产上市平台”，借助发行人、管理人在不动产投资经营领域的专业优势及资源积累，促进基金价值不断提升。普通的公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。

2 普通投资者如何参与？

据相关资料显示，公募REITs项目将采用通过向战略投资者定向配售（即战略配售）、向符合条件的网下投资者询价发售（即网下发售）及向公众投资者公开发售（即公众发售）相结合的方式进行发售，发售方式包括通过具有基金销售业务资格并经相关机构认可的场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构进行发售。

场内发售，是指本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位发售基金份额的行为。通过场内认购的基金份额登记在证券登记系统投资人的场内证券账户下。

场外将通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点发售或按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式办理公开发售。通过场外认购的基金份额，登记在登记结算系统投资人的场外基金账户下。

有业内分析指出，对投资者来说，REITs工具降低了布局优质不动产的门槛，丰富了投资品种。投资者花费少量资金购买基金就能享受到高速公路收路费、产业园区收租金、仓库收使用费等收益。

一是聚焦重点行业 优先支持仓储物流、交通、污染治理、市政工程等基础设施补短板行业项目。鼓励信息网络等新型基础设施、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

二是聚焦重点区域 优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等重点区域。支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

三是聚焦优质项目 试点项目应当权属清晰，原始权益人或其所属项目公司合法持有底层资产的财产权利；运营模式成熟市场化，有持续、稳定的收益及现金流，来源具备较高分散度，运营3年及以上;底层资产已完成竣工验收，各项前期工作手续完备;企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为。

3 未来有望达到万亿量级

有业内分析人士指出，基础设施公募REITs的推出，可填补国内资产管理行业配置图谱的空白，具有较高的现实意义。一方面，经过多年发展，我国在基础设施领域形成了大量优质资产，以此类基础设施项目作为底层资产的基础设施公募REITs产品具有稳定可期的当期分红回报和长期增值潜力。同时，依托专业化资产管理和运营管理，基础设施公募REITs能帮助投资者实现跨时期、跨地域、跨产业的分散化资产配置；另一方面，国内资产管理行业经过多年发展，资产管理业务规模合计已超过100万亿元。作为基于底层资产现金流的标准化金融产品，基础设施公募REITs具有透明度高、现金流持续稳定和相当的市场流动性的特点，能够有效填补中国资产管理市场的空白，满足长期投资者对低波动、稳定收益的产品需求。

对于公募REITs未来的发展，有公募基金负责人预计，该市场将会是一个“蓝海”，光是公募基础设施预计可能有1万亿元左右的体量。国泰君安证券也表示，参考境外REITs市场发展情况和中国基础设施资产存量规模，中国REITs市场有望达到万亿量级。