你家的老旧电梯，要换新吗？

整理 姚丽萍

如今，上海2万多个住宅小区，不少电梯已使用了20年左右。

小区电梯常坏，修了，没几天，又坏，怎么办？换新，钱呢？是否换，谁决定，怎么决定？电梯使用权利义务承担者又是谁？……这些看似简单的问题，却牵涉众多业主、业主委员会、物业公司等多方利益的纠葛。

解决问题，找法律。认真查找一下，从《中华人民共和国民法典》到上海的地方性法规、政府规章，都可以找到比较详尽的规定。

第一，电梯使用权利义务的承担者，是谁？业主。《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物的共有部分，享有权利，承担义务。《上海市电梯安全管理办法》第十九条规定，业主是建筑物附属电梯的所有权人。所有权人，是当然的权利义务的承担者。

第二，钱从何来？维修基金。《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十四条规定，维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。电梯属于共用设备。

第三，谁有权决定？业主共同决定。《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：使用建筑物及其附属设施的维修资金，此处的附属设施即包括电梯。《上海市住宅物业管理规定》第六十九条规定，物业的共用部位的维修、更新和改造，应当由共用的业主决定。共用，什么意思？换句话说，小区里所有电梯都要更新，全体业主参与表决；某幢楼电梯更新，本幢楼内所有业主参与表决。

第四，决定的程序，怎么走？《上海市住宅物业管理规定》有具体的规定。

首先，需要对住宅共用设施设备进行更新的，物业服务企业应当及时制定更新方案，向业主委员会和物业所在地房管机构报告，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施（第七十三条）。

其次，若电梯全部更换，由业主大会作出决定，业主大会决定使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（第十八条）。

再次，由业主委员会组织实施。业主委员会由业主大会会议选举产生，依法执行业主大会决定，处理业主大会的日常管理事务（第二十条）。

由此，我们可以梳理出这样一条思路：当小区的电梯需要大修或更换时，先由物业公司提出方案，报业主委员会。业主委员会召开业主大会讨论决定，由业主委员会组织实施，将专项维修资金拨付给物业公司，物业公司具体负责电梯的维修或更换。当然，整个过程，街道和居委会，都要参与监督指导。

另外，与老旧电梯相关的是，《上海市住宅物业管理规定》将5大事项列入“紧急维修”，不需要业主大会表决，一旦发生，物业公司马上组织实施——

■水泵、水箱（池）故障，影响正常使用；

■电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运；

■火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消防部门出具整改通知书；

■外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明；

■屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明。

钱翊樑（市人大代表、上海市百汇律师事务所合伙人）