残疾妹妹也能享有征收补偿利益

楼先生的妹妹楼女士住的公房被征收了。楼女士患有精神残疾，眼看房屋征收补偿款将被楼某一家侵吞，楼先生代理楼女士通过诉讼维权，最终为妹妹争取到征收补偿利益。

楼先生、楼某和楼女士为同胞三兄妹。楼女士年近七旬，为限制民事行为能力人，未婚未育。楼家父母在上海有一套公房（以下简称系争房屋），承租人为老父亲，三兄妹皆在系争房屋出生长大。楼先生和弟弟楼某婚后户口先后从系争房屋迁出。楼某婚后于1989年在单位分得一套福利房，其一家三口分得一套二居室公房，房屋原始受配人为楼某和妻子杨某、儿子小楼。1996年5月，楼某一家三口的户口迁回系争房屋。上世纪九十年代末楼家父母先后因病去世，之后楼女士被楼先生和楼某送精神病院长期康养，系争房屋被楼某对外出租。2001年楼某通过操纵把系争房屋承租人变更为自己，承租人变更时系争房屋登记有楼女士和楼某一家三口共四个人的户口。

2022年2月，系争房屋所在地块被纳入征收范围。同年3月19日，楼某作为房屋承租人和征收单位签订了房屋征收补偿协议，代表该户选择了货币安置，拟获得征收补偿款750万余元。直到系争房屋被征收，楼先生才知道系争房屋早已被楼某违法变更为承租人的事实。谈到征收补偿利益分配时，楼某坚称自己是合法承租人且其一家三口户口在系争房屋，其一家有权获得大部分征收补偿款，他只愿拿出50万元给楼女士，且对妹妹楼女士今后的养老问题闭口不谈。

楼先生找到我们咨询。我们给他梳理分析本案，认为系争房屋征收补偿款应在楼女士和楼某二人之间分配，楼女士可多分。首先，楼某违法变更承租人的行为显然侵犯了楼女士的权益，但鉴于承租人变更已超过20年，且系争房屋已进入征收程序，参照上海法院的司法裁判口径及相关司法实践，主张变更承租人的租赁合同无效显然难以得到法院的支持，楼某的承租人资格实难撼动。杨某和小楼已享受过福利分房，无权以同住人身份参与征收补偿款分配。故征收补偿利益应当在楼女士和楼某二人之间分配，根据相关政策和法律规定，楼女士属于可适当多分对象，可多分动迁利益。需要注意的是，楼先生虽为楼女士的胞兄，但其本人并非系争房屋承租人且户口不在系争房屋，楼先生只能作为楼女士的诉讼代理人代理楼女士维权，首先需要启动宣告楼女士为限制民事行为能力人进而指定监护人的程序，获得楼女士的监护资格后，楼先生即可以代理楼女士提起诉讼维权。

后楼先生委托我们代理楼女士诉讼维权。首先，启动申请法院宣告楼女士为限制民事行为能力的程序，同时要求法院指定楼先生为楼女士的监护人。后楼先生作为楼女士的监护人代理妹妹提起房屋征收共有纠纷诉讼。案件审理和判决结果符合我们之前的分析和预测，法庭经审理认为，楼某的妻儿因在本市他处享受过福利分房，被排除系争房屋同住人身份，无权参与征收补偿利益的分配。法院最终判决原告楼女士获得450万余元征收补偿款，其余300万元由被告楼某获得。

上海方洛律师事务所

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