公共收益去哪了？ 必须查清楚

江宁路街道综合行政执法队会同律师、审计机构商讨审计事项

江宁路街道综合行政执法队向涉案物业公司送达行政处罚听证告知书 受访者供图

“小区电梯广告天天播，停车费月月收，钱却不见踪影，维修电梯时账户‘见底’——这到底是谁动了我们的钱？”连日来，“城管局长接热线”行动中，上海多区业主集中反映的“公共收益失踪”问题，揭开了部分物业公司侵占业主共同收益的黑幕。账目不清、去向不明、公共收益连续登记为“0”……面对这一直接损害业主权益的“顽疾”，上海城管部门立案查处、专项审计、跨部门协同主动亮剑，只为守护好业主的“钱袋子”。

公共收益成“糊涂账”

杨浦区江浦路1100弄现代星洲城三期业主反映，小区万伽物业涉嫌带走2024年下半年公共收益预收款。江浦路街道综合行政执法队介入调查，今年7月，在杨浦区房管局发送《关于对现代星洲城三期万伽物业开展调查处置的工作提示函》及附件后，执法部门对上海万伽物业管理有限公司涉嫌侵占公共收益进行立案。9月5日，执法人员对小区业委会成员开展调查询问，对方证实了上述情况，并称万伽物业此前曾表示会对2024年下半年的公共收益预收款部分进行核算，但至今仍无结果。目前，执法部门已聘请第三方专业审计单位，对账目进行核算，待审计得出结论后，将依法依规对其作出相应处罚。

记者调查发现，小区公共收益的“糊涂”乱象主要集中在三方面：一是不公开，快递柜租金、广告收入、停车费等明细不公示或“缺斤少两”；二是假公示，即便张贴收支表，也存在“收入缩水”“成本虚增”问题，部分项目甚至无中生有；三是强侵占，未经业主大会同意，擅自将公共区域出租营利，所得款项直接转入私人账户。“我们不是没找过业委会，但有的业委会和物业‘穿一条裤子’，维权屡屡碰壁。”小区业主对此很无奈。

面对困难主动扛责

根据《上海市住宅物业管理规定》，小区公共收益（包括电梯广告、停车费、公共空间租赁费等）归全体业主所有，需单独列账并主要用于补充专项维修资金。然而现实中，这笔本应“反哺”小区的资金，却成了部分物业公司的“摇钱树”，直接导致不少小区维修资金短缺，电梯老化、水管漏水等问题长期得不到解决。

“公共收益去哪儿了？必须查清楚！”面对业主诉求，上海城管部门主动扛起执法责任。自2020年起，针对物业侵占公共收益的违法行为，城管部门依法实施行政处罚。目前，市民诉求焦点主要集中在公共收益不入账、少入账以及虚增项目列支等方面。对此，城管执法部门强调，如业主委员会委员、物业服务企业、自行管理执行机构或者代理记账机构挪用、侵占公共收益的，由区房屋行政管理部门追回挪用、侵占的公共收益，并归还业主，没收违法所得，并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款；挪用、侵占公共收益构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

有了执法权限，然而办案过程中，两大难题始终存在：一是取证难，物业公司常以“账目丢失”“数据未统计”为由拒绝配合，完整账目和银行流水难以获取，需聘请第三方审计机构耗时数月核算；二是协同难，案件认定需房管、司法等多部门提供信息支持，联动过程中易出现“时间差”，拉长办案周期。

立案查处挽回损失

即便如此，上海城管部门仍迎难而上，通过创新工作方法破解困局。静安区海防路228号福安大厦业主在更新电梯时，发现维修资金“见底”，顺藤摸瓜挖出了物业私吞公共收益的“黑幕”。本报报道之后，江宁路街道综合行政执法队迅速行动：两小时内抵达现场核查，三天内固定初步证据，一周内启动专项审计，最终确认物业公司8年内从公共收益中违规分成60余万元。考虑到《上海市住宅物业管理规定》2019年才新增相关处罚条款，执法部门严格遵循“从旧兼从轻”原则，责令物业全额退款，并对新规实施后的侵占部分罚款8万余元——这起上海首例“整改+处罚”闭环结案且无复议诉讼的案件，为同类执法提供了标杆。

奉贤区南桥镇的案例同样振奋人心。当地一小区物业长期将快递柜租金纳入私囊，三年侵占收益9000元，城管执法队员现场开具整改通知书后，物业主动认错退款。据统计，去年以来，上海城管部门已查处多起物业侵占公共收益案件，让不少小区得以顺利推进电梯更新、道路维修等民生工程。

多措并举强化监管

公共收益是业主的“钱袋子”，如何提升执法效率，让公共收益的管理使用更透明更规范？在办案过程中，执法部门也在探索破解之策。“福安大厦案件顺利办结，一是得益于业主主动维权、提前向法院发起知情权诉讼，让公共收益水落石出；二是依托重大案会商制度，多部门密切配合、协同推进。”江宁路街道综合行政执法队四级主办蓝玉涵介绍说，立案后，他们第一时间联系区级城管、司法部门以及专职律师进行会商，让每一步执法都经得起检验，业主对执法效果也高度认可。

“执法不是终点，守护业主权益才是目标。”上海市城管执法局相关负责人表示，为让公共收益不再“糊涂”，城管部门主动“跨前一步”，借助社区工作室和“多格合一”治理平台，联合房管部门开展常态化“普法+监管”，只有持续亮剑、创新治理，才能守住业主的合法权益，让每一分公共收益都用在“刀刃上”，真正惠及小区民生。

本报记者 房浩