近200万元停车年收入与小区业主毫无关系

停车场面积达四千平方米

停车场停车需求旺盛 李晓明 摄

闵行区七莘路1728弄蓼花汀花园居民向“新民帮侬忙”栏目反映，他们小区“地面坑洼易崴脚，器材损坏无人修，下班绕小区找不到车位”，390户人家陷入了设施年久失修、物业“没钱办事”的困境。而让众人满腹郁闷的是：小区红线范围内一处4000平方米的沿街商铺停车场，竟被长期出租给第三方经营，每年近200万元停车收益与业主“毫无关系”。“这是阿拉的共有资产，收益该用于小区日常修缮、纾解停车难！”大家急切呼吁，盼着停车场能早日“回归”业主。

小区停车难 场地被外租

蓼花汀花园建成至今已有20年，房龄渐长让各类问题集中爆发。“墙面渗水、楼道灯损坏、下水道堵塞，每次报修物业都两手一摊，‘维修基金捉襟见肘，实在没钱修’。”业主们说，低标准的物业服务与日益增长的居住需求严重脱节，而最让大家头疼的，是愈发尖锐的停车矛盾。

“小区地下车库只有近百个车位，地面再挤几十个位子，总共才一百多个车位，可现在家家户户几乎都有车，有的还不止一辆。”业主代表张先生算了笔账，390户家庭的私家车保有量早已远超车位供给，“晚归的业主只能在小区外路边‘见缝插针’，刮擦、贴条是常事，邻里间因抢车位闹矛盾也屡见不鲜。”

就在业主们为停车难愁眉不展时，大家猛然想起：小区七莘路沿街商铺旁，还有一处规模不小的停车场。“那片场地开阔得很，长约200米、宽近20米，划了近200个车位，中间留有过道通行。要是能对业主开放，停车难能缓解一大半。”可业主们实地查看后却发现，这个名为“蓼花汀花园停车场”的场地，早已被第三方公司“托管”。入口处装着电子闸机，社会车辆扫码就能进入，按6元/小时计费。

记者在现场看到，停车场紧邻沿街近20家餐饮商铺，往来食客、周边上班族的车辆络绎不绝，近200个车位几乎停满。“这里位置好、收费不算高，生意一直很火。”业主们估算，按日均满负荷运转，按6元/小时的现有收费标准（见左上图），这个停车场一年的收入保守也有近200万元，“停车场建在小区红线范围内，这些钱本该是小区的公共收益，用来修路面、补设施、补贴业主停车，但阿拉一分钱都没见到。”

权属获认定 程序遭质疑

“既然停车场在小区红线范围内，就该是全体业主共有！”为了弄清商铺停车场的权属，业主们四处查证，通过信息公开申请，找规划图、竣工图等相关批文。最终，闵行区发改委出具的一份《告知书》给出了明确答案：经与区交通委核实，“蓼花汀花园沿街商铺停车场”属于居民小区红线范围内的停车场，即停车场所用场地为小区全体业主共用部分。

权属清晰了，新的疑问又涌上居民心头：既然是业主共有资产，为何会被第三方经营？经过多方打听，业主们才梳理出停车场的“变迁史”：2005年小区交付后，这片停车场一直由物业公司管理，停车收益按“业主大会75%、物业公司25%”的比例分配；可到了2017年，业委会在未召开业主大会、未告知全体业主的情况下，悄悄将停车场以4000元/月的价格出租给第三方，一直延续到现在，直至被业主发现。

“4000元一个月，停车场一天的收入都不止这点！”居民们得知真相后立刻炸了锅，“这么大的事，没有任何业主知道，更没经过业主大会表决，业委会凭啥替我们做主？这明显违反规定，是在损害全体业主的利益。”

多方共商讨 困局如何解

针对停车场权属争议和回收诉求，属地相关部门已介入协调。记者了解到，当时蓼花汀花园商铺周边存在乱停车、乱倒垃圾等管理盲区，为提升环境面貌，2017年委托第三方负责具体运营，合同期至2021年底，后又被延期至2026年底。合同中还约定第三方需按小区同等价格提供60个泊车位供业主使用。

“约定的60个车位，平时根本不够用，而且第三方管理松散，外来车辆随意进出，小区的安全性都受影响。”业主们表示，即便有这样的约定，也不能抵消业委会“未经业主同意出租共有资产”的问题。

经过多方沟通商讨，目前事件有了初步进展：第三方公司出具了一份“解决方案”，提出可提前终止合同，但要求继续履行原合同至2026年1月31日，其间无需支付经济补偿，以便处理员工解约等内部事宜。同时，相关部门也明确要求，小区接管停车场，也要提前制定完善的停车管理方案，确保接管后场地运营有序、停车秩序规范，既保障业主权益，也兼顾周边合理停车需求。“只要能收回停车场，阿拉愿意配合制定管理方案供业主大会表决，比如优先满足业主停车，剩余车位适度对外开放，收益纳入小区公共账户，以便用来维修小区、改善环境。”业主们说，这是大多数业主的共同期盼。目前，关于停车场接管的具体细节仍在协商中。

这处4000平方米的小区共有资产能否顺利“回归”？小区的管理困境能否借此破局？“新民帮侬忙”将持续关注。

本报记者 李晓明