城市更新如何留住社区“烟火气”

现象

随着城市更新深入推进，部分更新街区原有的充满活力和烟火气的街道正在消失，同时在新建社区中，要营造活力街道也遇到了不少挑战。2025年9月，上海市发布了《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，但规划法规中没有对住宅地块的街铺设置提出明确要求。从基于实际运营的观察来看，零散的商铺很难生存，如要生存下去往往都遵循“集聚效应”，相对集中在某条街道两侧，从而形成活力街道。

建议

在社区中，到底哪条街道有潜力打造活力街道？哪些街道将以交通或后勤服务功能为主？这些都需要在规划层面先加以明确，从而避免街铺的无序建设，造成低效空间的出现。

现象

“一刀切”地价与高成本给沿街商业繁荣带来一定困难。目前上海市大部分区域的住宅地价已远高于商业地价，导致沿街商铺的地价偏高，不利于调动开发主体建设沿街商铺的积极性。

建议

在片区更新规划编制阶段，开展“活力街道规划布局研究”，筛选并确立“活力街道”名录，实现差别化地价，不“一刀切”地按照住宅基准地价计价，而是按照商业基准地价计价，或者酌情实行一定幅度的地价修正系数。

此外，在动迁过渡期，还可以引入“临时街铺”与“快闪商业”，保持社区的温情与烟火气。同时建立片区“老店和特色小店”的数据库，在临时街铺及未来新项目招商中，给予这些承载社区记忆的老店优先承租权，延续“城市记忆”。

>>>详见第2、3版