“海上第一块”的启示

姚丽萍

从田子坊向南，过日月光，就是打浦桥海华花园。曾经，这里是棚户区斜三地块。

20世纪90年代初，黄浦区（原卢湾区）大胆创新，首开先河，在打浦桥斜三基地探索土地批租形式改造旧区，走出一条不依靠财政资金、利用社会资金大规模开展旧改的新路，被誉为“海上第一块”。

城市更新，永恒命题。昨天，“上海人大代表论坛”聚焦城市更新。论坛之外，“海上第一块”的启示，历久弥新，土地批租，如何创造了旧改传奇？

财力，所有旧改都绕不开，当年斜三，也不例外。当时，斜三基地位于打浦桥以西、瑞金南路以东、卢湾中学以北，人口密集、环境恶劣、污染严重，居住环境极差，被市政府列为“七五”期间23片旧区改造基地之一。但改造困难重重：1000多户居民要动迁安置，20多家工厂和商店要搬迁，周围环境要改造，臭水浜要填埋，道路要拓宽。仅以安置一户居民一套商品住宅10万元左右计算，动迁费就要1亿元左右，靠地区财力短期内不可能实施改造。

幸运的是，伴随法治进步，破解“斜三困境”有法可依。1987年，经国务院同意，上海市在国内率先发布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，并在1988年完成了6个配套的实施细则和两块用地的招标试点工作。

1988年4月，全国人大通过宪法修正案，增加“土地使用权可以依照法律的规定转让”的内容；12月，《中华人民共和国土地管理法》也规定“国家土地和集体所有土地的使用权可以依法转让”。由此，土地有偿使用制度改革，有法可依。

斜三旧改，机遇来了。1992年1月通过土地批租，由香港中国海外发展有限公司出资2300万美元受让了这一地块，开了改革开放以来吸引外资进行旧区改造的先河。

当年，利用出让金，安置了居民和工厂企业，又将斜土路上的棚户“孤岛”改造为街心花园，将徐家汇路由13米拓宽至50米，成为上海南部连接南浦大桥与肇嘉浜路的主干道。海华花园被评为1995年度上海市“白玉兰”优质建筑工程小区，其中的华丽阁获1995年度全国建筑业最高奖——鲁班奖。海华花园还被推荐参加联合国第二次人类居住大会展览。

从棚户区到鲁班奖，斜三巨变，得益于上海融入血脉的城市品格——开放、创新、包容，历史关头，勇立潮头；更得益于法治中国的制度供给，让城市更新有法可依。

城市更新，城市建设的永恒命题。国家“十四五”规划纲要特别提到，要转变城市发展方式，加快推进城市更新。即便疫情突袭，上海也未停止城市更新的步伐，坚持抗疫旧改两不误。2020年，完成75.3万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造。2021年，完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，实施1000万平方米旧住房更新改造，加快推进城中村改造。紧锣密鼓，是因为，作为超大型城市，上海城市发展模式已然进入新阶段。

依据2035年总体规划，上海要坚持“底线约束、内涵发展、弹性适应”，探索高密度超大城市可持续发展的新模式；推动城市更新，更加关注城市功能与空间品质，更加关注区域协同与社区激活，更加关注历史传承与魅力塑造；促进空间利用集约紧凑、功能复合、低碳高效，必须加大存量用地挖潜力度，向存量要效益，以更新促发展。

因此，昨天论坛的一个共识是，实现高质量发展、高品质生活，上海地方立法有必要创新制度供给，破解实践难题，有效推进城市更新，建设更为宜居、绿色、韧性、智慧的人民城市。

一个利好消息是，城市更新条例很可能近期提交上海地方立法机关审议。此时，回望“海上第一块”，对城市更新的启示，价值所在，不言而喻。