对加梯实施全生命周期管理

既有多层住宅加梯后，电梯运行谁来管？维修保养交给谁？电梯坏了怎么办？随着上海加梯数量的迅速增长，此类后续管理问题也随之出现。昨天，上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公室、上海市房屋管理局等五部门联合印发《关于加强既有多层住宅加装电梯管理的指导意见》（以下简称为“《意见》”），要求对加梯实施全生命周期管理，消除市民的后顾之忧。

保险为使用管理“护航”

小区加梯需要居民一次性缴纳电梯购置费、施工费等，完工后维护保养费、电费需居民共同承担。在浦东新区潍坊九村加梯过程中，振华重工探索“政企合作+科技+保险”模式，将电梯购置费、施工费与15年间的维护保养费与电费打包，再平均到180个月内，按月分期付款。加梯业主即为还款者，消除了电梯维保之忧，不受房产交易影响。

加梯管理包括电梯使用管理和因加梯新增的围护结构、附属设施设备（以下简称“新增设施设备”）的管理两部分。《意见》提出，创新“保险+服务”管理模式，提高电梯使用管理保险覆盖率。

加梯所有权人购买电梯使用管理保险的，应当依照合同约定，委托承保的保险公司为电梯使用管理单位；自行管理电梯的加梯所有权人即为电梯使用管理单位。电梯使用管理单位要做好电梯轿厢保洁以及电梯轿厢内照明、风扇等设备的维修工作。

加梯所有权人购买电梯使用管理保险，且承保范围包括新增设施设备管理的，承保的保险公司为新增设施设备管理单位；未购买保险或承保范围不包括新增设施设备管理的，应委托本小区的物业服务企业管理新增设施设备。新增设施设备管理单位要做好电梯厅窗户、照明及与房屋本体间的连接结构等部位的保洁、维保和巡视等工作。

管理经费由所有权人承担

加梯费用怎么收、如何使用？《意见》明确，加梯日常管理、能耗、维保、检测、安全评估及委托他人管理服务或者购买相关保险等所需费用（以下简称为“加梯管理经费”），由加梯所有权人承担。

加梯所有权人可以委托本小区物业服务企业开设加梯管理经费账户，也可以自行开设加梯管理经费账户并实施日常管理。加梯管理经费由所在门号加梯所有权人选出的代表（以下简称“加梯所有权人代表”）收齐后，统一存入加梯管理经费账户。

加梯管理经费按照委托管理协议的约定或者加梯所有权人的决定使用。发生需使用加梯管理经费情形的，由加梯所有权人代表按照加梯委托管理协议约定或者加梯所有权人的决定，在加梯管理经费账户中提取，并支付给相关单位。

加梯后，一旦房屋产权发生变更，电梯所有权的归属是否可以转移？《意见》明确，加梯所有权人的房屋所有权发生变更时，加梯的相关权利和义务由变更后的房屋所有权人承继。其中，加梯所有权人通过买卖、赠与等方式转移房屋所有权的，要书面告知其他加梯所有权人，并在房屋买卖合同、赠与合同中明确告知受让人对加梯的权利和义务。加梯所有权人通过出租、出借等方式转移房屋使用权时，要书面告知受让人对加梯的权利和义务。

物业需主动承接所有权人委托

2016年6月，位于水城路茅台路的五洲大厦小区3号楼加梯顺利竣工，成为长宁区加梯第一例。加梯业主把电梯的运行和日常管理交给了物业，按每平方米0.55元缴纳电梯使用费，由物业委托电梯公司承担维保等日常管理。另外，电梯里的广告收入也可以补贴电费。

《意见》提出，物业服务企业将积极配合开展加梯相关政策法规宣传，协助做好资料收集、方案制订、意见征询等工作，并根据小区地形地貌、道路、绿化、停车位配置、管线位置等情况，对加梯品牌、型号、建筑设计方案等提供专业建议，推动业主就加梯相关事宜达成共识。并要主动承接加梯所有权人的委托，提供加梯使用管理服务，与加梯所有权人签订书面加梯委托管理协议，明确约定服务事项、服务内容、服务标准、收费事项和收费标准等具体内容。

加梯所有权人为电梯使用管理单位的，物业服务企业要安排专门人员负责电梯紧急报警装置监控室端接警的托底保障工作，并配合加梯所有权人做好相关排险维修工作。保险公司为电梯使用管理单位且确有困难的，物业服务企业可以接受保险公司的委托负责电梯紧急报警装置监控室端接警工作，并收取相关费用。

本报记者 杨玉红 邵宁