3000万㎡旧里换新颜 130万户居民迁新居

1992年的打浦桥斜三地块，被称为“海上第一块”

昔日斜三地块，今日海华花园

1998年，居住在上海最大的危棚简屋集中地——“两湾一宅”地区的这一家子，三代8人挤居在9平方米的陋室内 纪海鹰 摄

2013年10月，在倾盆大雨中，虹口区虹镇老街7号地块完成第二轮征询签约目标，征收协议生效，居民们欢欣雀跃 本报记者 孙中钦 摄

2020年，宝兴里旧改签约、搬迁速度创下中心城区新纪录。1月12日，宝兴里居民集体搬迁，在告别老宅时合影留念 本报记者 周馨 摄

本报记者 裘颖琼 杨玉红

持续30年，上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造工作全部完成。据市旧改办统计，截至2022年7月，上海共完成二级旧里以下房屋改造超过3000万平方米，受益居民约130万户。

告别蜗居 城市面貌焕新

只有住过旧式里弄的人，才能真正体会“蜗居”的艰难：兄弟姐妹同居一室，只能在床与床之间，拉一道帘子；平面里挨家挨户、拥挤不堪，就从高度上“做文章”，隔出一间小阁楼；家里来了客人，没地方坐，在床沿边铺一块“床边布”，客人走了再撤下；没有独立的厨卫，房间里摆一个痰盂，用完后再拿去倒……

旧改对于他们来说，是摆脱这种生活的“人生机遇”，告别蜗居，实现生活改善。犹记得一位老太太，她告诉记者，自己等待旧改，从青丝等到了白发苍苍。搬家那天，她满脸笑容，手里尽管拎着大包小包，但还是努力再捧起一只水果盆，一路捧到了搬家车上。盆里摆着苹果和火龙果，为自己未来的生活讨一个“红红火火”的好口彩。

对于城市发展来说，旧改让城市面貌有了“大变样”，不再是一边高楼大厦，一边简屋陋室。一个个地块，被盘活了起来，找到“好人家”、建成“好项目”、集聚“好产业”。

而旧改能顺利进行，也离不开一线征收人员的努力与付出，他们做着“天下第一难”的工作，化解家庭成员间的矛盾，填补居民心理预期落差，在一次次情与理之间，把工作做通、做成。

如今，上海中心城区成片二级旧里以下改造工作收官，但那些人的经历和故事，依然让人感动和不舍。

调整思路 历经三个阶段

“上海持续30年的成片二级旧里改造工作，历经了三个阶段。”市旧改办负责人介绍，第一阶段在1991年至2006年，由政府主导，多方参与，完成了365万平方米危棚简屋改造并推进以成片二级旧里为主的旧区改造。

尤其是到2000年，按照市委提出的加快旧区改造的要求，上海开始聚焦中心城区成片二级旧里以下房屋。在2001年-2006年期间，中心城区共改造二级旧里以下房屋约750万平方米，受益居民约30万户。

第二阶段则在2007年至2017年，以尊重居民改造意愿，全面实施阳光拆迁（征收），持续推进旧区改造。2008年初，上海研究形成了“启动之前听群众（事前征询制度）、补偿标准数砖头、安置方式多选择、住房保障来托底”的旧区改造思路。2011年，出台《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（市政府71号令），进一步规范旧区改造征收和补偿工作，并一直沿用至今。在新机制、新政策的推动下以及提供市属安置房源、财政、金融等政策扶持下，十年共改造二级旧里以下房屋770万平方米、受益居民31万户。

第三阶段则是从2017年至2022年7月，上海城市建设从“拆改留”向“留改拆”转变，统筹推进风貌保护和旧区改造，旧区改造按下快速键、跑出加速度。这一阶段，在广泛调研基础上，市委、市政府对旧区改造的理念和思路进行了重大调整：一是工作理念，在统筹推进风貌保护和旧区改造、突出城市功能完善和品质提升的前提下，加快实施旧区改造；二是工作要求，坚持“保基本、讲公平、可持续”原则，完善房屋征收补偿机制，严格实施“双控”（控房源、控成本）；三是工作方式，创新市城市更新中心市场化运作机制，坚持居民自愿，倡导共建共治共享，更加突出居民自治和群众参与。

再接再厉 攻坚“两旧一村”

在全面完成持续30年的成片二级旧里以下改造工作后，上海旧改工作并没有画上休止符。据市住建委透露，下一步将重点转入零星旧改、旧住房成套改造、城中村改造的“两旧一村”改造攻坚战。

据上海市住建委数据，截至2021年底，上海中心城区剩余零星二级旧里以下房屋约43万平方米、1.5万户。为此，上海将通过成片带征、公益征收、综合改造等多种改造方式，从工作机制、支持政策和资金渠道等方面着力，全面提速零星旧改。

除了全面启动零星旧改之外，不成套的旧住房改造亦将加速推进。上海将摸清底数，针对旧住房成套改造中存在的制约因素，进一步加强研究，推动更大力度的“政策赋能”，实现户内成套的目标，来改善居民生活和居住条件。

散落在城市边界的城中村，本身居民改善生活环境的意愿就十分强烈。疫情出现后，改造则更为迫切。目前，上海正在推进的“城中村”改造项目总计54个，至今年底预计有青浦蟠龙、闵行莘东村、宝山杨行等城中村项目全面完成改造。

按照市政府明确的“年内新启动8个以上城中村改造项目”要求，上海今年初步确定6个区的8个项目，涉及村民约4937户，目前正在加快项目认定。

上海市住建委表示，本市即将出台加快推进“两旧一村”改造的实施意见、专项规划和相关政策制度，零星旧改、不成套房屋改造、城中村改造将分别有对应的政策体系和扶持措施，并提供法治保障。在完善政策体系设计的基础上，市、区相关部门将尽快落实“一地一策”的改造实施方案。

蜗居 泪水 欢笑 阳光

首试土地批租改造旧区

斜三地块1992年

斜三地块曾经是一片棚户区，居民盼着动迁。据估算，动迁费用要1亿元。1992年初，由香港中国海外发展有限公司、上海市卢湾区房屋建设开发总公司和上海华海科技实业公司合资组建了上海海华房产有限公司，出资2300万美元，受让了斜三地块，计划用于建造商品房。动迁仅用半年，全市第一块毛地批租土地就交到了开发商的手中。1994年底，海华花园竣工了。

斜三地块又被称为“海上第一块”，在上海旧改历史上具有标志性意义。上世纪90年代，上海尚有大批危棚简屋及二级旧里，群众对改善居住条件非常迫切。斜三地块的探索，破解了旧改缺少资金的困境，创造出利用社会资金加快旧区改造的新路。

引进外资完成土地批租

虹镇老街1996年

虹镇老街曾经是一片都市洼地，逾1.4万户人家、约90万平方米的危棚简屋。

虹镇老街的旧改启动于1996年。当年4月，瑞虹新城同时开建。这也是上海最早引进外资、完成土地批租的试点之一。

2009年5月，在虹镇老街3号地块率先推行“两次征询、数砖头加套型保底、全公开操作”的阳光旧改新政，还采用第三方介入机制，请律师参与政策制定，并由人大代表、政协委员等组成监督小组，旧改走上“快车道”。

2019年2月28日，虹镇老街旧改终于全部完成。曾经的虹镇老街，如今的瑞虹新城。这里已经成为一个包括办公楼、购物中心、酒店、文化及娱乐设施及住宅物业的综合社区。

中心城区最大棚户区消失

“两湾一宅”1999年

上世纪90年代，在普陀区，由潭子湾、潘家湾和王家宅组成的“两湾一宅”，是上海中心城区面积最大、危棚简屋最集中的棚户区。

“两湾一宅”旧改以货币安置为导向，引入市场机制，既满足了居民多样化的安置要求，又缓和了调控房源不足和资金紧张的矛盾。

在社区干部、居民、企业等多方合作推动下，“两湾一宅”在10个月内动迁居民8762户，动迁单位147家，动迁成本23.8亿元，创造了上海动迁投资最大、速度最快、面积最大、人口密度最高等多项历史纪录。

“两湾一宅”改造项目被命名为“中远两湾城”，从1999年7月开工，分四期建设，2006年2月竣工，被打造成为内环线内规模最大的现代化生态居住园区。

“阳光动迁”信息透明

建国东路390地块2009年

2009年，建国东路390地块成为全市率先试行“征询制、数砖头、套型保底、解困纳保”动迁新政的基地之一。

当年5月，原卢湾区建国东路390旧改地块摆入了一套触摸屏，推出房屋征收公示系统。在触摸屏上动动手指，就能查到动迁政策、房屋面积、居民人口、安置房源、补偿安置款、最新签约等信息，不仅能查自己家的，别人家的也能看到。同时，动迁居民的签约文本转化为不可更改的电子协议，杜绝了“暗箱操作”。

经过探索，旧改的“阳光透明”政策以法律法规形式固化下来。上海的征收政策确立了“两次征询”机制，严格要求同一基地征收政策前后一致、公开公正。

多渠道破解融资难

虹口区17街坊2019年

2019年5月，虹口区旧改史上最大单体地块17街坊做出征收决定，同年6月，居民签约达98.81%。2020年9月，该地块成功收尾交地。它是全市创新旧区改造模式，实行“市区联手、政企合作、以区为主”的首个旧改项目。

所谓“市区联手、政企合作、以区为主”，就是破解原来的融资难问题，探索一条加快旧改的新路子。具有国资背景的企业集团参与后，采用市场机制，从多渠道融资进行旧改，兼顾社会效益和经济效益，控制收储成本。

在资金保障的前提下，旧改地块征收不仅速度快，居民们的满意度同时提高。同时，17街坊创出了全市“四个第一”：第一个做出征收决定，第一个启动居民签约，第一个征收生效，第一个成功交地。

中心城区旧改创新纪录

宝兴里地块2020年

2020年6月26日，黄浦区外滩街道宝兴里旧改最后一户居民搬迁完毕，仅用172天就实现了1136户居民100%自主签约、100%自主搬迁，创造了全市大体量旧改项目居民签约、搬迁完成时间的新纪录。

街道居委干部与征收所工作人员组成征收小组，分块包干，走访一户户居民……这些探索实践，被市委组织部总结形成了新时代宝兴里旧改群众工作“十法”：一线工作法、精准排摸法、党员带动法、危中寻机法、平等交流法、循序渐进法、钉钉子法、换位思考法、组合拳法、经常联系法。

这些群众工作法在全市推广，有力推动黄浦区甚至上海市旧改提速增效。

旧改大事记>>>

1991年

3月，市委、市政府决定“按照疏解的原则，改造危房、棚户、简屋，动员居民迁到新区去”“旧式里弄要通过逐步疏解，改造成具有独立厨房、厕所的成套住宅，以改善居民的居住条件”。

1992年

1月，黄浦区打浦桥街道“斜三基地”实施土地批租，成为上海第一块毛地批租土地。

12月，市第六次党代会召开，提出本世纪末上海市区人均居住面积达到10平方米，住房成套率达到70%，完成人均居住面积4平方米以下特困户的解困和365万平方米危棚简屋改造。

1996年

1月，住房成套改造首次列入市政府实事工程，标志着旧房成套改造工作全面推开。

1998年

8月，普陀区“两湾一宅”动迁工作全面铺开，至1999年7月完成，共动迁居民9700余户、企事业单位147家、危棚简屋41万平方米，创造了当时上海动迁历史上投资量最大、人口密度最高、拆平速度最快等多项纪录。

2000年

10月，市委七届七次全会提出将旧区改造重心聚焦中心城区剩余的成片二级旧里以下房屋。

2002年

5月，市第八次党代会召开，要求坚持“拆、改、留”并举，推动新一轮旧区改造。

2005年

8月，静安区铁路上海站北广场地区站前广场基地动迁工作启动，首次对特困群体落实优惠租赁配套商品房的动迁安置方案。

2009年

3月，市政府出台《关于开展旧区改造事前征询制度试点工作的意见》，提出“是否改造”取决于民，“拆迁方案”公示于民，“阳光拆迁”取信于民。

2011年

10月，市政府发布《上海市国有土地上房屋征收及补偿实施细则》，明确征收房屋需要经过“征询改建意愿”和“征询征收补偿方案”两个阶段。

2012年

5月，市第十次党代会召开，强调推进中心城区和郊区城镇化地区的危旧房屋改造。

2014年

市委将“创新社会治理、加强基层建设”列为一号课题，以党建为引领，推进城市更新。

2017年

2月，市委决定以城市更新的全新理念推进旧区改造工作，从“拆改留并举，以拆为主”转换到“留改拆并举，以保留保护为主”。

2018年

6月，市委出台《关于面向全球面向未来提升上海城市能级和核心竞争力的意见》，提出旧区改造要创新思路、办法和机制，切实改善基本居住条件，确保居住安全。

2020年

7月，市城市更新中心揭牌成立，作为全市统一的旧区改造功能性平台。市委组织部总结形成宝兴里旧改群众工作“十法”。

2021年

1月，市委办公厅、市政府办公厅印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》。

2022年

7月24日，黄浦区建国东路68街坊和67街坊东块旧改第二轮征询首日签约率超过97%、高比例生效，标志着上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造全面完成。

杨玉红 裘颖琼 整理