涉案房屋不属遗产，为何仍可继承？

冯老先生早年丧偶，含辛茹苦把冯某甲、冯某乙、冯某丙、冯某丁、冯某戊五个孩子抚养长大，各自成家立业。2020年5月，冯某甲与卖家签订了《二手房买卖合同》一份，购买了位于上海某路某弄302室的房产一套。2020年10月，该房产登记在冯某甲名下。2021年3月，冯老先生召集五个子女召开家庭会议，口头约定他用自己养老的钱180万元购买大儿子冯某甲上述位于上海某路某弄302室的房产。其后冯老先生入住此房，直至2023年8月去世。

冯老先生过世后，冯某甲对家庭会议的内容矢口否认，多次对其他兄弟姐妹表示，他只是考虑老人无房居住，允许老人在自己的房中暂住。他已咨询过有关法律人士，此房现登记在他名下，按照法律规定，该房就应归他所有，兄弟姐妹无权继承。

冯某乙、冯某丙、冯某丁、冯某戊兄妹四人找到我们咨询，在我们接待律师的反复询问下，冯某戊想起老父亲去世前，曾交给她一张有冯某甲署名的收条，内容为“今收到父亲购房款180万元整；2022年3月26日；冯某甲”。

律师全面了解案情后认为：第一，从兄妹四人掌握的证据来看，虽然较弱，但基本可证明冯老先生已与冯某甲达成购房协议，冯某甲已收到购房款，房屋也已交付。对于证据，应设法继续补强；第二，按照法律规定，虽然冯老先生与冯某甲之间存在房屋买卖合同关系，但是双方尚未办理过户登记手续，涉案房屋仍登记在冯某甲名下，该房不属于遗产范围；第三，冯老先生依据合同约定，在支付完全部房屋价金后，有要求冯某甲履行过户登记的合同权利。该合同权利属于不具有专属性的财产权益，在冯老先生去世后，应由其继承人享有。各继承人有权要求债务人履行房屋变更过户手续以完成交易。

从合同履行的角度考量，当冯某甲将房屋由单独所有变更为继承人共同所有时，就可视为其履行了合同义务，如此认定也简化了合同交易关系。但本案为继承纠纷，在确定遗产后，仍应在各继承人之间对遗产进行分配。因此，律师推测法院应依据法定继承原则，直接确定各个继承人对房屋的份额，从而一并处理合同履行、遗产继承和房屋分割三个问题。

后冯某乙、冯某丙、冯某丁、冯某戊兄妹四人委托我们推荐的律师依法将冯某甲起诉到法院，要求对现登记在冯某甲名下的房产予以继承。律师接受委托后，申请了解情况的证人出庭作证，据证人证实：冯某甲将涉案房屋的不动产权证、房屋买卖合同及收据原件交给冯老先生，实际由冯老先生长期保管，冯老先生入住后，冯某甲再没有在涉案房屋居住过。

法院经审理完全采纳了律师的代理意见，法院认为，根据高度盖然性的原则，可认定收条所指向购房标的应为涉案房屋，冯老先生与冯某甲之间存在房屋买卖合同关系，该合同权利应由其继承人享有。各继承人有权要求冯某甲履行房屋变更过户手续以完成交易。最后法院依法判决涉案房屋应由被告冯某甲，原告冯某乙、冯某丙、冯某丁、冯某戊按份共有，各占20%的比例；被告冯某甲配合原告办理过户登记手续。

上海方洛律师事务所

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